Xin chào luật sư, gia đình em có mua một mảnh đất của nhà bác em đứng tên sổ đỏ từ năm 2005. Trong quá trình mua bán do tín nhiệm với anh em và bác trong nhà nên gia đình em đã không làm sổ đổ ngay mà chỉ có hợp đồng mua bán đã được chứng thực nhưng không làm sổ đỏ để sang tên cho gia đình em. Năm 2008, do tính chất công việc nên gia đình em đã chuyển đến Đà Nẵng sống và nhờ bác trông coi mảnh đất cho.
Tuy nhiên, vào tháng 10/2017 nhà em có về quê để thăm họ hàng thì đã thấy gia đình nhà bác em xây nhà trên mảnh đất mà nhà em đã mua trước đó. Nhà em đã thực hiện nói và hòa giải để bác em hiểu và trả lại ban đầu nhưng không được nên hai bên đã xảy ra tranh chấp. Sau đó, gia đình em đã nhờ thôn và Ủy ban nhân dân xã đến giải quyết nhưng không thành. Vậy nên theo luật sư, em có nên kiện tranh chấp hợp đồng mua đất này lên toàn án cấp huyện không ạ? Và liệu gia đình em có lấy lại được mảnh đất đã mua trước đó? Em xin cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến văn phòng luật sư Vichanly
Với những thông tin mà bạn cung cấp, luật sư đã phân tích về diễn biến của tranh chấp giữa gia đình bạn và gia đình nhà bác của bạn:
- Tranh chấp diễn ra khi nhà bạn mua đất, có hợp đồng mua bán đất nhưng chưa chuyển nhượng sang tên sổ đỏ.
- Hai bên đã thực hiện tự hòa giải, đã có hòa giải ở UBND cấp xã nhưng không thành.
Như vậy, Luật sư sẽ tư vấn cho bạn như sau:
- Gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện theo trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất trong quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015
- Theo quy định tại Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Bộ luật đất đai năm 2013 thì :
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…..”
“ d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
Tuy nhiên, với thông tin bạn đang cung cấp thì hợp đồng mua bán của bán mới có chứng thực tại UBND nhưng chưa có công chứng của hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất tại những tổ chức công chứng.
1. Trường hợp 1: Giấy chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực
Khi xác định được giấy chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực tức là khi đó gia đình bạn đã làm thủ tục chứng thực tại UBND cấp xã. Do đó, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên mua bán. Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, trong đó có trường hợp:
“c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ”.
Như vậy, với trường hợp của bạn được nhận chuyển nhượng hợp pháp thì các bạn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, bạn có thể kiện lên cấp Tòa án để thắng kiện và nhận được phán quyết gia đình bạn nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, bán có thể tiến hành hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Thủ tục chuyển nhượng đất đai gồm các bước:
-Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực ( bước này bạn đã nêu có trong yêu cầu tư vấn)
– Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.
– Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
2. Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu
– Trong trường hợp UBND cấp xã chỉ chứng thực chữ kỹ của hai bên và thiếu cơ sở pháp lý thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn sẽ không có giá trị pháp lý.
Khi đó, theo quy định điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, khi lựa chọn kiện ra Tòa án, có thể gia đình bạn sẽ không nhận được quyền sử dụng đất theo như hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, Tòa án sẽ yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại khoản tiền của gia đình bạn đã mua mảnh đất đó, đồng thời bên chuyển nhượng phải bồi thường thiệt hại về hành vi tự ý phá dỡ nhà cấp 4 của gia đình bạn.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi.
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
Hotline: 03.2518.2518 / 0937.854.000
FB: Luatsuthanhdat / Luật Vichanly Law
Zalo : 03.2518.2518 / 0937.854.000
Địa chỉ:
CS1: Phòng 1936, tòa HH4C, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Phòng 1810, tòa HH1A, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội
Xin chân thành cảm ơn!