UBND TP Hà Nội đã phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2030 cho các đơn vị hành chính cấp xã, phường. Theo VnEconomy, một số địa bàn được phân bổ chỉ tiêu đất phi nông nghiệp lớn như Đông Anh, Gia Lâm, Phù Đổng, Xuân Mai, Trần Phú, Phú Nghĩa, Vĩnh Thanh, Bát Tràng. Thành phố yêu cầu các xã, phường quản lý đất đai căn cứ vào chỉ tiêu đã được phân bổ, bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả, đúng mục đích, tránh thất thoát và tối ưu hóa nguồn lực đất đai.
Thông tin này rất quan trọng với người dân và doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội, đặc biệt là các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất thương mại, dịch vụ.
Trước đây, khi người dân hỏi “đất của tôi có lên thổ cư được không?”, nhiều người thường chỉ quan tâm ba yếu tố: đất có sổ chưa, có tranh chấp không, có nằm trong quy hoạch không. Nhưng trong giai đoạn mới, như vậy là chưa đủ. Một thửa đất muốn chuyển mục đích còn phải xem địa phương đó có còn chỉ tiêu sử dụng đất phù hợp hay không.
Nói dễ hiểu, chỉ tiêu sử dụng đất giống như “hạn mức phát triển” được phân bổ cho từng địa bàn. Nếu một xã, phường được phân bổ chỉ tiêu đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp, đất hạ tầng ở mức nhất định, thì các hồ sơ chuyển mục đích, lập dự án, giao đất, cho thuê đất phải bám vào giới hạn đó. Không phải cứ người dân có nhu cầu, đất nằm gần khu dân cư, hoặc xung quanh đã có nhiều nhà ở là chắc chắn được chuyển sang đất ở.
Điều này đặc biệt quan trọng tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Đan Phượng, Quốc Oai, Mê Linh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Thường Tín, Phú Xuyên và các xã/phường đang đô thị hóa nhanh. Đây là những nơi người dân có nhiều đất vườn, đất ao, đất nông nghiệp xen kẹt, đất trong cùng thửa với đất ở, hoặc đất mua bán qua nhiều đời nhưng chưa chuyển mục đích.
Với người dân, rủi ro lớn nhất là mua đất theo kỳ vọng “sắp lên thổ cư” nhưng không kiểm tra chỉ tiêu sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Một thửa đất có thể nằm trong khu dân cư hiện hữu, đường đi thuận tiện, xung quanh có nhà ở, nhưng nếu chưa phù hợp quy hoạch hoặc địa phương không còn chỉ tiêu đất ở trong kỳ kế hoạch, hồ sơ chuyển mục đích vẫn có thể bị từ chối hoặc kéo dài.
Với doanh nghiệp, việc Hà Nội phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến xã/phường có ý nghĩa rất lớn khi khảo sát dự án. Doanh nghiệp muốn làm khu đô thị, nhà ở thương mại, cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, logistics, trường học, bệnh viện, bãi đỗ xe hoặc công trình hạ tầng phải kiểm tra ngay chỉ tiêu sử dụng đất của địa bàn dự kiến đầu tư. Nếu chỉ nghiên cứu pháp lý dự án ở cấp thành phố mà bỏ qua chỉ tiêu cấp xã/phường, doanh nghiệp có thể gặp rủi ro ngay từ bước đề xuất chủ trương đầu tư hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai là tiền sử dụng đất. Ngay cả khi thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích, người dân vẫn phải tính trước nghĩa vụ tài chính. Nhiều trường hợp đất đủ điều kiện chuyển sang đất ở nhưng tiền sử dụng đất quá cao, khiến kế hoạch xây nhà, chia đất cho con hoặc bán một phần đất không còn hiệu quả. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, cần tính sơ bộ: diện tích xin chuyển, hạn mức đất ở, giá đất, hệ số điều chỉnh, vị trí thửa đất và khả năng phải nộp tiền sử dụng đất.
Vấn đề thứ ba là tách thửa đi kèm chuyển mục đích. Nhiều hộ gia đình muốn chuyển một phần đất vườn hoặc đất nông nghiệp sang đất ở rồi tách cho con hoặc chuyển nhượng. Nhưng từ góc độ pháp lý, chuyển mục đích và tách thửa là hai thủ tục khác nhau, có điều kiện khác nhau. Chuyển mục đích phụ thuộc vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhu cầu sử dụng và nghĩa vụ tài chính; tách thửa lại phụ thuộc vào diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất, lối đi, hạ tầng kỹ thuật và quy định cụ thể của địa phương.
Vấn đề thứ tư là hạ tầng. Hà Nội đang phát triển mạnh theo các trục vành đai, cầu mới, metro, khu đô thị vệ tinh và các vùng đô thị hóa. Nhưng sự xuất hiện của hạ tầng không đồng nghĩa với việc mọi thửa đất xung quanh đều được chuyển mục đích. Hạ tầng làm tăng khả năng phát triển đô thị, nhưng hồ sơ pháp lý vẫn phải bám theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chỉ tiêu đất và kế hoạch triển khai từng giai đoạn.
Từ góc độ tư vấn pháp lý, người dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất tại Hà Nội nên chuẩn bị một bộ kiểm tra tối thiểu gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trích lục bản đồ; thông tin quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất; chỉ tiêu đất ở/đất phi nông nghiệp của địa phương; hiện trạng lối đi và hạ tầng; giấy tờ nguồn gốc đất; tình trạng tranh chấp; và dự kiến tiền sử dụng đất phải nộp.
Với doanh nghiệp, bộ kiểm tra cần sâu hơn: chỉ tiêu sử dụng đất cấp xã/phường; quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết; kế hoạch sử dụng đất hằng năm; hiện trạng đất; phương án GPMB; điều kiện giao đất/cho thuê đất; năng lực tài chính; nghĩa vụ tài chính; môi trường; xây dựng; và khả năng đấu giá/đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Như vậy, Hà Nội phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2030 cho từng xã, phường là một thay đổi rất quan trọng. Từ nay, câu hỏi “đất có lên thổ cư được không” không thể trả lời bằng cảm tính hoặc tin đồn quy hoạch. Câu trả lời phải dựa trên hồ sơ pháp lý cụ thể: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chỉ tiêu đất được phân bổ, hiện trạng hạ tầng, điều kiện tách thửa và nghĩa vụ tài chính. Người dân và doanh nghiệp càng kiểm tra sớm, càng giảm rủi ro mua nhầm đất không thể chuyển mục đích hoặc triển khai dự án không phù hợp chỉ tiêu sử dụng đất.
----------------------
Luật sư Thành Đạt - Luật Vì Chân Lý Themis (LTD Lawfirm)