Đối với nhiều nhà đầu tư và hộ gia đình, những phần diện tích đất bị "gạch sọc" trên sơ đồ thửa đất kèm ghi chú "chưa được công nhận" hoặc "không công nhận" (thường do vướng quy hoạch tại thời điểm cấp sổ trước đây) luôn là một bài toán pháp lý hóc búa.
Khi thửa đất này đã được chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho sang tên chủ mới, liệu người chủ sau cùng có quyền xin cấp sổ đỏ đối với phần diện tích gạch sọc này không? Cách tính thuế và xử lý công trình trên đất được quy định như thế nào?
Tại Công văn số 1110/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ ngày 07/4/2026 của Cục Quản lý đất đai đã hướng dẫn như sau:
1. Điều kiện để xem xét cấp sổ cho phần đất "gạch sọc" sau khi sang tên
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Khoản 6 Điều 12 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP):
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cấp sổ đối với một phần diện tích, phần diện tích còn lại trước đây chưa đủ điều kiện cấp sổ mà nay đủ điều kiện thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, đối với trường hợp đã thực hiện biến động sang tên chủ mới (nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho), việc có được cấp sổ cho phần đất gạch sọc này hay không phụ thuộc hoàn toàn vào văn bản chuyển quyền sử dụng đất:
+ Trường hợp 1: Văn bản chuyển quyền (Hợp đồng mua bán, văn bản khai nhận thừa kế, hợp đồng tặng cho...) thể hiện diện tích chuyển nhượng là toàn bộ thửa đất (bao gồm cả phần diện tích chưa được cấp sổ cũ). Trường hợp này người sử dụng đất hiện tại sẽ được xem xét, giải quyết cấp sổ.
+ Trường hợp 2: Văn bản chuyển quyền chỉ ghi nhận phần diện tích đã được cấp sổ trước đây. Trường hợp này cơ quan chức năng sẽ phải căn cứ cụ thể vào hồ sơ để xem xét điều kiện giải quyết.
📌 Trình tự, thủ tục thực hiện: Áp dụng theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
2. Tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm nào?
Một trong những vướng mắc lớn nhất của người dân là: Tiền sử dụng đất sẽ tính theo hồ sơ gốc ban đầu hay tính tại thời điểm người chủ cuối cùng nhận chuyển nhượng?
Cục Quản lý đất đai đã làm rõ nguyên tắc áp dụng:
+ Thời điểm tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất được xác định là thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định của pháp luật.
- Căn cứ pháp lý: Điểm b Khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai.
Như vậy, cơ quan thuế sẽ không tính lùi về thời điểm cấp sổ gốc ban đầu hay thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, mà căn cứ vào ngày bạn hoàn tất nộp bộ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan một cửa.
3. Xử lý hiện trạng thay đổi (có nhà ở/công trình xây dựng trên đất)
Nếu trên phần diện tích đất chuẩn bị xin cấp sổ có phát sinh công trình xây dựng (nhưng chưa bị xử phạt hành chính), việc xử lý sẽ dựa trên quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai về mục đích sử dụng đất:
🔴 Trường hợp sử dụng đất sai mục đích PHẢI XIN PHÉP cơ quan nhà nước:
Nếu việc xây dựng công trình dẫn đến hành vi sử dụng đất không đúng mục đích thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa thực hiện:
+ Vụ việc sẽ được xem xét và xử lý hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trước.
+ Cơ sở áp dụng: Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, Điều 25 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
🟢 Trường hợp sử dụng đất sai mục đích KHÔNG PHẢI XIN PHÉP cơ quan nhà nước:
+ Nếu người sử dụng đất có nhu cầu hợp thức hóa hiện trạng, thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.
💡 Lời Khuyên Cho Nhà Đầu Tư Và Người Dân
Khi giao dịch các thửa đất có phần diện tích "gạch sọc" chưa được công nhận, người mua cần đặc biệt lưu ý:
+ Rà soát kỹ Hợp đồng chuyển nhượng: Phải thể hiện rõ việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất (bao gồm cả phần diện tích chưa được công nhận) chứ không chỉ ghi mỗi phần diện tích đã có sổ.
1.Kiểm tra quy hoạch hiện tại: Phần diện tích gạch sọc trước đây không được cấp sổ thường do vướng quy hoạch. Hãy liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện để kiểm tra xem quy hoạch đó đã được xóa bỏ hoặc điều chỉnh phù hợp hay chưa.
2.Chuẩn bị tài chính: Do tiền sử dụng đất tính tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ (theo giá đất hiện hành tại thời điểm nộp), bạn cần dự phòng khoản thuế phí này thay vì áp dụng bảng giá đất cũ.