Một vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc mới đây tại Hải Phòng cho thấy: không phải cứ phát hiện bất lợi sau khi đặt cọc thì người mua sẽ được lấy lại tiền. Tóm tắt vụ việc Ông D. đặt cọc 500 triệu đồng để mua căn nhà của bà P. với giá 11,9 tỷ đồng. Sau khi ký hợp đồng, ông D. không tiếp tục giao dịch vì cho rằng: Hợp đồng đặt cọc quy định thanh toán đủ tiền mới ký hợp đồng chuyển nhượng, tạo rủi ro rất lớn. Ngoài ra hiện trạng căn nhà không đúng như thông tin ban đầu, đồng thời đã từng phát sinh tranh chấp đặt cọc với người khác và có đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch. Ông D. khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và đòi lại tiền cọc. Tòa án không chấp nhận yêu cầu tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa phúc thẩm xác định cả hai bên đều có lỗi, buộc bà P. hoàn trả 150 triệu đồng, còn ông D. chịu mất 350 triệu đồng. Vì sao hợp đồng vẫn có hiệu lực? Điểm đáng chú ý là Tòa án không chấp nhận lập luận cho rằng hợp đồng vô hiệu vì lý do người mua bị lừa dối. Theo hồ sơ vụ án, trước khi ký hợp đồng, ông D. đã trực tiếp xem nhà, đo đạc thực tế, kiểm tra Giấy chứng nhận và xác minh thông tin tại địa phương. Do đó, những nội dung liên quan đến vị trí căn nhà hay hiện trạng sử dụng không là căn cứ để xác định giao dịch bị lừa dối theo quy định của Bộ luật Dân sự. Ngoài ra, căn nhà hoàn toàn đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, chưa có quyết định ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền đối với giao dịch liên quan đến căn nhà trên. Đối với điều khoản "thanh toán đủ tiền rồi mới ký hợp đồng chuyển nhượng", mặc dù bất lợi cho bên mua, nhưng đây vẫn là thỏa thuận tự nguyện của các bên. Khi không vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội thì điều khoản này vẫn có giá trị ràng buộc. Vì sao người mua vẫn được hoàn lại 30% tiền cọc?
Khác với cấp sơ thẩm, Tòa phúc thẩm cho rằng bên bán cũng có lỗi một phần. Cụ thể, bà P. không thông tin cho ông D. biết căn nhà trước đó đã phát sinh tranh chấp đặt cọc với người khác và đã có đơn đề nghị ngăn chặn giao dịch. Dù thời điểm ký hợp đồng chưa có quyết định chính thức của cơ quan có thẩm quyền cấm chuyển nhượng, nhưng đây là thông tin pháp lý quan trọng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua. Ở chiều ngược lại, ông D. vẫn phải chịu phần lớn trách nhiệm vì đã ký vào hợp đồng có điều khoản bất lợi và sau đó đơn phương từ chối tiếp tục giao dịch. Trên cơ sở đánh giá mức độ lỗi, Tòa án phân chia trách nhiệm: Bên mua chịu 70% lỗi và Bên bán chịu 30% lỗi. Vì vậy, bà P. chỉ phải hoàn trả 150 triệu đồng, còn 350 triệu đồng được xem là hậu quả mà bên mua phải gánh chịu do lỗi của mình. Bài học pháp lý Vụ việc cho thấy ba rủi ro mà người mua bất động sản thường bỏ qua: Cẩn trọng trước điều khoản hợp đồng quy định phải trả hết tiền mới được công chứng chuyển nhượng. Đây là điều khoản đẩy gần như toàn bộ rủi ro sang phía người mua. Đặt bút ký đồng nghĩa với việc chấp nhận nội dung hợp đồng. Việc sau đó nhận ra điều khoản bất lợi không đồng nghĩa với việc hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Kiểm tra không chỉ sổ đỏ mà cả hiện trạng thực tế, lịch sử tranh chấp của tài sản. Một tài sản có thể chưa bị ngăn chặn trên hệ thống nhưng vẫn đang phát sinh tranh chấp thực tế. Để được tư vấn chi tiết, mọi thông tin liên hệ Công ty Luật Vì Chân Lý Themis Địa chỉ trụ sở: Số 170 đường Trần Duy Hưng, P.Yên Hoà, TP.Hà Nội. Điện thoại: 032518 2518.
|