1. Đất không có sổ đỏ, đất lấn chiếm là gì?
Có thể hiểu đất không có sổ đỏ là đất chưa được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/sổ hồng). Trên thực tế, có nhiều trường hợp người dân sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa thực hiện được. Người sử dụng đất chỉ có thực tế hoặc nắm giữ các loại giấy tờ mua bán viết tay hoặc khai hoang,...nhưng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý công nhận.
Trong khi đó đất lấn chiếm là đất được sử dụng trái phép do tự ý chiếm đất công, mở rộng diện tích ngoài ranh giới được giao hoặc sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật. Có các trường hợp bị xem là chiếm như: Xây dựng trên hàng lang giao thông, lấn đất công cộng, tự ý sử dụng đất chưa được giao, mở rộng diện tích sử dụng sang đất liền kề.
Đây là nhóm đất thường phát sinh nhiều tranh chấp khi thực hiện giải phóng mặt bằng và thu hồi đất
2. Đất không có sổ đỏ có được đền bù khi thu hồi không?
Theo quy định tại Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai 2024 đã đưa ra 02 trường hợp đất không có sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất gồm:
Trường hợp 01: Chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Tại Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2024 quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
Theo quy định trên, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm sẽ được bồi thường chỉ khi đáp ứng được 05 điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều này:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
(2) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(3) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
(4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai
(5) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, quy định hiện nay không bắt buộc nhất thiết phải có sổ đỏ mới được bồi thường về đất khi Nhà nước thực hiện thu hồi và giải phóng mặt bằng.
Trường hợp 02: Đất nông nghiệp có trước ngày 01/07/2004 mà không đủ điều kiện cấp sổ
Căn cứ tại khoản 3 Điều 96 Luật Đất đai 2024: “3. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Như vậy, đối với các trường hợp đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01/07/2004 của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ thì vẫn sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Ngoài ra đối với các trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất, người dân vẫn có thể được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển hoặc hỗ trợ tái định cư theo chính sách của địa phương.
3. Đất lấn chiếm có được đền bù khi thu hồi không?
Đối với đất lấn chiếm, thì Luật Đất đai 2024 đã quy định rất chặt chẽ.
Căn cứ Điều 81 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, cụ thể như sau:
(1) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm
(2) Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm
(3) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền
(4) Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định
(5) Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
(6) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
(7) Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính
(8) Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại
(9) Các trường hợp quy định tại các khoản (6), (7) và (8) không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng
Đặc biệt, đối với trường hợp đất được Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân quản lý nhưng để người khác lấn chiếm thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai 2024 cũng quy định Nhà nước không bồi thường tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai, trong đó có trường hợp để đất bị lấn, chiếm.
Như vậy, có thể thấy rằng đối với đất lấn chiếm hoặc đất thuộc trường hợp vi phạm pháp luật đất đai thì về nguyên tắc sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Đồng thời, trong nhiều trường hợp, tài sản gắn liền với đất cũng không thuộc diện được bồi thường.
Tuy nhiên trên thực tế, tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể xem xét hỗ trợ một phần nhằm bảo đảm ổn định đời sống cho người dân, đặc biệt đối với trường hợp đã sinh sống ổn định trong thời gian dài hoặc có hoàn cảnh khó khăn. Việc hỗ trợ này sẽ phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương và phương án bồi thường, hỗ trợ được phê duyệt trong từng dự án cụ thể.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất không có sổ đỏ hoặc đất lấn chiếm là vấn đề pháp lý khá phức tạp và trên thực tế thường phát sinh nhiều tranh chấp. Không phải mọi trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ đều không được bồi thường. Để xác định có được bồi thường hay không, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét rất nhiều yếu tố như nguồn gốc sử dụng đất, thời điểm sử dụng, hiện trạng thực tế, quá trình quản lý đất đai cũng như điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật hiện hành.
Do đó, người dân cần chủ động rà soát hồ sơ pháp lý liên quan đến đất đai, lưu giữ các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất và kịp thời thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện nếu phát hiện phương án bồi thường chưa phù hợp. Việc hiểu rõ quy định pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình mà còn hạn chế các tranh chấp kéo dài trong quá trình giải phóng mặt bằng và thu hồi đất.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-HG-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.YÊN HÒA, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, HOÀNG LIỆT, HÀ NỘI