Tại Luật Đất đai 2024 cũng có những thay đổi quan trọng liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Mới đây, Chính phủ ban hành Văn bản hợp nhất số 53/VBHN - BNNMT quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Những quy định mới này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Vậy khi giải phóng mặt bằng, người dân sẽ được bồi thường và hỗ trợ tái định cư ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp làm rõ các vấn đề pháp lý quan trọng liên quan đến nội dung này.
1. Giải phóng mặt bằng là gì?
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, công trường và một bộ phận dân cư đến một phần đất cụ thể, được chỉ định phục vụ cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng công trình mới trên đó.
Nhà nước có quyết định thu hồi đối với các trường hợp sau:
(1) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh
(2) Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
(3) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
(4) Thu hồi đất do tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ gây nguy hiểm đến tính mạng con người
Việc giải phóng mặt bằng là một quá trình phức tạp, có thể kéo dài do có sự tranh chấp, và Nhà nước cần đảm bảo cân bằng lợi ích của cả chủ đầu tư và người dân.
Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp thu đất đều được bồi thường giống nhau mà còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý và điều kiện sử dụng đất thực tế.
2. Những khoản bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất giải phóng mặt bằng
2.1. Bồi thường về đất
Theo Khoản 1 Điều 95, các trường hợp sau đây được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm
(2) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 Luật Đất đai 2024 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng
(3) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 20249
(4) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau
(5) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
(6) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
(7) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
(8) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Bên cạnh đó tại Điều 96 Luật Đất đai 2024 cũng đưa ra trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng đất khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Ngoài ra, đối với các tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất theo khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, để được bồi thường về đất các trường hợp trên phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 như sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
(2) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
(3) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024
(4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai
(5) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, tại Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ - CP cũng quy định thêm các trường hợp được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 của Luật Đất đai.”
2.2. Bồi thường nhà ở và công trình trên đất
Tại Điều 102 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về việc người dân được bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất như sau:
(1) Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.
Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.
(2) Đối với nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần thì được bồi thường thiệt hại như sau:
- Đối với nhà, công trình xây dựng bị tháo dỡ hoặc phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị tháo dỡ hoặc phá dỡ không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì được bồi thường thiệt hại theo thực tế.
(3) Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
2.3. Bồi thường đối với cây trồng vật nuôi
Trong trường hợp, Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng, vật nuôi thì việc bồi thường thực hiện theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2024:
(1) Đối với cây hằng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch đối với cây trồng đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của loại cây trồng đó tại địa phương và đơn giá bồi thường
(2) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
Đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần mà đang trong thời kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch và đơn giá bồi thường
(3) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp
(4) Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản hoặc vật nuôi khác mà không thể di chuyển thì được bồi thường thiệt hại thực tế theo mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
2.4. Bồi thường chi phí di chuyển tài sản
Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo gỡ, di chuyển, lắp đặt.
Đối với trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
Bên cạnh đó tại Văn bản hợp nhất số 53//VBHN - BNNMT quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất quy định
3. Hỗ trợ tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng
Khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cần đảm bảo trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư theo quy định của pháp luật.
Trong đó, khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2024:
(1) Hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị, trong đó: đường giao thông bảo đảm kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường
(2) Hạ tầng xã hội khu tái định cư phải bảo đảm khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nghĩa trang
(3) Phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
Địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau đây
(4) Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi
(5) Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất bị thu hồi đối với trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư
(6) Tại địa bàn khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư
Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.
Ngoài các quy định của Luật Đất đai 2024, mới đây việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất còn được hướng dẫn chi tiết tại Văn bản hợp nhất số 53/VBHN-BNNMT. Đây là văn bản hợp nhất các quy định quan trọng liên quan đến bồi thường về đất, nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất.
Đáng chú ý, văn bản này cũng làm rõ trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong việc lập phương án bồi thường, công khai mức hỗ trợ, bảo đảm quyền lợi tái định cư và thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người dân. Đồng thời, nhiều quy định mới được bổ sung nhằm bảo đảm việc xác định mức hỗ trợ sát thực tế hơn, hạn chế tình trạng chậm chi trả hoặc phát sinh tranh chấp trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng không chỉ là vấn đề thu hồi đất mà còn liên quan trực tiếp đến quyền lợi về nhà ở, tài sản và sinh kế của người dân. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, nhiều chính sách về bồi thường và hỗ trợ tái định cư đã có sự thay đổi nhằm bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của mình, người dân cần: Kiểm tra kỹ phương án bồi thường, lưu giữ đầy đủ giấy tờ đất đai, cần xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, và chủ động thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện nếu phát hiện quyền lợi bị ảnh hưởng.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-HG-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.YÊN HÒA, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, HOÀNG LIỆT, HÀ NỘI