Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất là một vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm. Đây liên quan đến quyền sở hữu tài sản, đặc biệt trong trường hợp chủ sở hữu đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn giữ quyền sở hữu nhà ở hoặc các công trình xây dựng trên đất. Hãy tham khảo bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hiện nay
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hợp pháp, các bên liên quan cần đảm bảo đầy đủ các điều kiện về giấy tờ hợp lệ, tình trạng pháp lý rõ ràng của đất, và quyền sử dụng đất không bị tác động bởi bất kỳ biện pháp pháp lý nào. Việc này đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng sẽ không gặp phải trở ngại pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
2. Mua bán nhà ở
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì điều kiện giao dịch nhà ở bao gồm:
“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”
Như vậy, để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà ở, các bên cần đáp ứng những điều kiện sau: Có giấy chứng nhận hợp lệ; đất không có tranh chấp, khiếu nại; không bị kê biên thi hành án; còn thời gian sử dụng và không bị thu hồi theo quy định pháp luật.
Bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?
Trước khi tìm hiểu về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất có được không thì tìm hiểu một số trường hợp mà các bên chỉ muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không muốn bán nhà trên đất:
– Thứ nhất, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đăng ký tài sản trên đất.
– Thứ hai, bên bán và bên mua thoả thuận về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất.
Tuy nhiên, đất và nhà trên đất là một khối thống nhất và không thể tách rời nhau, không thể di chuyển và không phải là những đối tượng riêng rẽ, độc lập. Pháp luật hiện hành không quy định về việc các bên bán đất và phát bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, việc này sẽ dẫn đến trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của một người, còn nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của một người khác. Từ đó gây nên những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu. Cụ thể:
– Đối với chủ sử dụng đất: Không khai thác được công dụng quyền sử dụng đất mà căn nhà được xây dựng trên đó.
– Đối với chủ sở hữu nhà ở: Nếu nhà hư hỏng, không sử dụng được nữa thì không có quyền xây dựng nhà mới (trừ trường hợp được chủ đất đồng ý).
Bởi vì bản chất khi chỉ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì trên một thửa đất đất sẽ xác lập một người là chủ sử dụng đất còn một người là chủ sở hữu nhà ở. Do đó, việc không ghi nhận, không bán nhà gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã khiến cho nhiều hợp đồng không thể thực hiện được và dẫn đến vô hiệu.
Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 408 BLDS 2015 quy định các trường hợp Hợp đồng vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được khi:
– Ngay từ khi giao kết hợp đồng mà hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu;
– Khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về hợp đồng có đối tượng không thực hiện được.
Theo đó, việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không bán nhà trên đất là một hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nên được xem là vô hiệu.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-VT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.