Một tình huống rất phổ biến: Chuyển mục đích sử dụng đất (CMĐSDĐ) từ đất nông nghiệp sang đất ở cho một phần diện tích trong thửa đất lớn nhưng không muốn tách thửa. Câu hỏi đặt ra là phần diện tích dự kiến lên thổ cư này có bắt buộc phải tiếp giáp đường giao thông hay không? Liệu ông có được chọn vị trí nằm sâu bên trong thửa đất (vị trí hậu) nếu vị trí đó vẫn phù hợp với quy hoạch chung?

 

1. Không bắt buộc tách thửa khi chuyển mục đích một phần diện tích
Đây là điểm tháo gỡ quan trọng của luật mới nhằm giảm chi phí và thủ tục cho người dân.

• Căn cứ: Theo Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024, trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu CMĐSDĐ đối với một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, nhưng đối với thửa đất có đất ở và đất khác (vườn, ao) thì không bắt buộc phải tách thửa đất.
• Vì không tách thửa nên phần diện tích được chuyển mục đích vẫn nằm chung trong một "sổ đỏ" với diện tích còn lại. Do đó, các điều kiện về "tiếp giáp đường giao thông" vốn dành cho việc hình thành thửa đất mới độc lập sẽ không bị áp dụng một cách cứng nhắc trong trường hợp này.

2. Điều kiện "giáp đường" không áp dụng cho vị trí trong thửa đất

• Quy định về việc thửa đất phải có lối đi và kết nối với đường giao thông công cộng (tại Điểm d Khoản 1 Điều 220) chỉ áp dụng khi người dân thực hiện thủ tục Tách thửa đất.
• Đối với việc CMĐSDĐ một phần diện tích nằm bên trong (không giáp đường), Nhà nước quản lý dựa trên mục đích sử dụng của từng phần diện tích trên cùng một thửa đất gốc. Miễn là thửa đất gốc của người dân đã có lối đi hoặc giáp đường, ông hoàn toàn có quyền xin CMĐSDĐ cho một "khoanh đất" ở giữa hoặc cuối thửa đất.

3. Quyền lựa chọn vị trí và sự ràng buộc của Quy hoạch (Thẩm quyền X1) Người dân có quyền lựa chọn vị trí nhưng quyền này bị giới hạn bởi định hướng không gian của Nhà nước.

• Căn cứ quy hoạch: Căn cứ CMĐSDĐ sang đất ở cho cá nhân là Quy hoạch sử dụng đất cấp xã hoặc Quy hoạch phân khu.
• Kiểm tra thực địa:C ơ quan chức năng sẽ kiểm tra thực địa vị trí chọn. Nếu vị trí đó phù hợp với vùng quy hoạch đất ở (ONT/ODT), cơ quan nhà nước không có cơ sở để từ chối với lý do "không giáp đường".
• Cơ chế giải quyết: Hiện nay, thẩm quyền cho phép cá nhân CMĐSDĐ đã được phân cấp cho Chủ tịch UBND cấp xã (Mã X1) theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, giúp người dân có thể làm việc trực tiếp tại xã một cách thuận lợi.

Lưu ý: Dù pháp luật cho phép CMĐSDĐ ở vị trí không giáp đường khi không tách thửa, nhưng người dân nên tính toán kỹ. Nếu sau này muốn tách riêng phần đất ở đó để bán hoặc tặng cho, lúc đó mới bắt buộc phải mở đường/lối đi kết nối ra đường công cộng theo quy định về tách thửa tại Điều 220.

 

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.

-PT-

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

FB: LUATSUTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.YÊN HOÀ, TP HÀ NỘI