Nhiều người cho rằng chỉ cần xem giá, vị trí và ký hợp đồng đặt cọc là đủ. Tuy nhiên, đối với căn hộ đang xây dựng, người mua thực chất là nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nên ngoài căn hộ, còn phải kiểm tra cả tình trạng pháp lý của hợp đồng và dự án. Trước khi giao tiền đặt cọc, đừng bỏ qua 6 vấn đề sau:
1. Hợp đồng có đủ điều kiện được chuyển nhượng hay không? Theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, không phải mọi hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai đều được phép chuyển nhượng. Người mua cần kiểm tra hợp đồng được ký hợp pháp với chủ đầu tư, căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp pháp luật cấm chuyển nhượng.
2. Việc chuyển nhượng có đáp ứng đúng điều kiện và thủ tục pháp luật không? Bên cạnh điều kiện được chuyển nhượng, giao dịch còn phải được thực hiện đúng trình tự theo quy định. Đồng thời, cần kiểm tra xác nhận của chủ đầu tư đối việc chuyển nhượng và đáp ứng các điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
3. Hợp đồng hoặc căn hộ có đang bị thế chấp, kê biên không? Đây là nội dung rất nhiều người bỏ sót. Cần xác định hợp đồng hoặc căn hộ có đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ tại ngân hàng hoặc đang bị kê biên để thi hành án hay không. Nếu đang thế chấp, cần làm rõ việc chuyển nhượng có phải được bên nhận bảo đảm đồng ý trước khi thực hiện.
4. Nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư đã được thực hiện đến đâu? Giá nhận chuyển nhượng không phải là toàn bộ chi phí phải bỏ ra. Người nhận chuyển nhượng thường phải tiếp tục thanh toán các khoản còn lại theo tiến độ hợp đồng. Vì vậy, cần xác định rõ số tiền đã thanh toán, số tiền còn phải nộp và các nghĩa vụ tài chính khác để tránh phát sinh tranh chấp sau này.
5. Hợp đồng mua bán có đang phát sinh tranh chấp không?
rước khi đặt cọc, nên yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về việc hợp đồng có đang bị Tòa án hoặc Trọng tài thụ lý giải quyết hay không. Đồng thời, cần kiểm tra có tranh chấp liên quan đến quyền chuyển nhượng, nghĩa vụ thanh toán hoặc quyền đối với căn hộ hay không; nếu từng phát sinh tranh chấp thì đã được giải quyết dứt điểm hay chưa.
6. Dự án và căn hộ có đủ điều kiện giao dịch không? Ngoài hợp đồng, cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, tiến độ xây dựng thực tế, thời gian bàn giao dự kiến và việc dự án có đang bị đình chỉ, thu hồi hoặc vướng mắc pháp lý hay không. Một dự án chưa "sạch" về pháp lý có thể khiến giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro. Kết luận Đặt cọc là bước đầu tiên của giao dịch, nhưng cũng là thời điểm người mua chịu nhiều rủi ro nhất. Chỉ khi kiểm tra đầy đủ điều kiện chuyển nhượng, tình trạng pháp lý của hợp đồng, nghĩa vụ tài chính và hồ sơ của dự án, bạn mới có thể hạn chế nguy cơ mất cọc hoặc phát sinh tranh chấp. Đừng để quyết định đặt cọc được đưa ra chỉ vì mức giá hấp dẫn, mà hãy dựa trên sự an toàn pháp lý của giao dịch.
|