Để đảm bảo việc mua bán quyền sử dụng đất, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để cam kết thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, để tiết kiệm thời gian và chi phí, nhiều người sử dụng các mẫu hợp đồng đặt cọc có sẵn hoặc tải từ mạng. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy hiểm, đặc biệt là nguy cơ mất tiền cọc. Dưới đây là những rủi ro có thể gặp phải khi dùng hợp đồng đặt cọc theo mẫu có sẵn.
Để đảm bảo việc mua bán quyền sử dụng đất, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc để cam kết thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, để tiết kiệm thời gian và chi phí, nhiều người sử dụng các mẫu hợp đồng đặt cọc có sẵn hoặc tải từ mạng. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy hiểm, đặc biệt là nguy cơ mất tiền cọc. Dưới đây là những rủi ro có thể gặp phải khi dùng hợp đồng đặt cọc theo mẫu có sẵn.
“Đặt cọc” dưới góc độ pháp luật được quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Từ đó có thể hiểu đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên mua (dự định mua) sẽ chuyển cho bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (bên bán) tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán.
Theo đó, để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì hợp đồng đặt cọc cần phải có những nội dung chính cơ bản như sau:
- Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
- Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là số tiền cụ thể được viết bằng chữ và bằng số. Cần nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
- Giá chuyển nhượng. Kèm theo phương thức đặt cọc & thanh toán.
- Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên. Thời gian, địa điểm văn phòng công chứng cụ thể.
- Thời hạn đặt cọc.
- Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
- Xử lý tiền đặt cọc: Theo thỏa thuận của hai bên nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.
- Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 (Người làm chứng)
Trong một số mẫu hợp đồng đặt cọc thường quy định chung chung các điều khoản trên, khiến cho các bên nếu không nắm rõ các quy định pháp luật thường ghi thiếu, ghi sai dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Một số trường hợp rủi ro như sau:
Một là, bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và không được ủy quyền nhận đặt cọc Trường hợp này thường xảy ra nhiều trên thực tế, khi sốt đất trên thị trường, cò đất thường tự ý nhận cọc để sang tay ăn chênh lệch với chủ đất. Khi tranh chấp xảy ra, các hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, một số người sau khi nhận đặt cọc (lướt sóng) thì không liên lạc được hoặc bỏ trốn gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp.
Hai là, là những hợp đồng đặt cọc mẫu có sẵn hay được bày bán trên thị trường không ghi rõ số tiền dùng để đặt cọc, số tiền chuyển nhượng, thời gian nhận tiền, phương thức thanh toán,… Việc chứng minh bên đặt cọc đã giao tiền, bên nhận cọc đã nhận tiền khi có tranh chấp xảy ra là rất quan trọng trong việc xác định hợp đồng đặt cọc đã thực hiện hay chưa. Do đó, vấn đề giao nhận tiền ngoài có người làm chứng cần có biên bản xác nhận và tốt nhất thông qua chuyển khoản ngân hàng.
Hơn nữa, vấn đề rất quan trọng trong việc ký hợp đồng đặt cọc là cần phân biệt giữa tiền đặt cọc và tiền trả trước, bởi tiền đặt cọc khi có tranh chấp thì có quyền yêu cầu phạt cọc còn tiền trả trước thì chỉ phải hoàn trả lại cho nhau. Trường hợp một bên trong hợp đồng đặt cọc giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau để có cơ sở phạt cọc.
Ba là, về thời gian đặt cọc. Các bên thường quy định thời gian đặt cọc là 15 ngày, 30 ngày,…nhưng lại thiếu sót khi không ghi rõ thời điểm bắt đầu từ ngày nào tới ngày nào. Theo đó, 30 ngày từ ngày ký hợp đồng đặt cọc hay 30 ngày kể từ ngày nhận tiền cọc? Hết thời gian 30 ngày trên thì ngày nào sẽ đi ký hợp đồng tại văn phòng công chứng? là ngày thứ 30 hay sau ngày thứ 30 thì ngày nào cũng được. Do đó, khi tranh chấp xảy ra, các bên không thống nhất được do sử dụng mẫu có sẵn dễ dẫn đến hợp đồng vô hiệu, hoặc thậm chí mất tiền cọc hoặc phải đền cọc.
Bốn là, thông thường hợp đồng đặt cọc theo mẫu không ghi chi tiết thông tin của thửa đất. Khi đặt cọc bằng mẫu có sẵn thì những mẫu này thường thể hiện rất chung chung các nội dung như không ghi rõ số tờ số thửa, địa chỉ mảnh đất, ... đó là một trong các điều khoản dễ làm hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.
Năm là, về việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng. Trong các mẫu hợp đồng đặt cọc quy định chung chung việc các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng sau thời gian,…bao nhiêu ngày. Tuy nhiên, việc ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng/phòng công chứng nào, thời gian lúc mấy giờ thì rất ít người chú ý. Tuy nhiên, đây lại là điểm mấu chốt để các bên viện vào lý do đó hủy hợp đồng đặt cọc và phạt cọc.
Sáu là, về quyền và nghĩa vụ các bên. Các hợp đồng đặt cọc theo mẫu thường quy định quyền và nghĩa vụ các bên hơi sơ sài, do đó dẫn đến khi tranh chấp xảy ra không đảm bảo được quyền lợi cho bên muốn thực hiện tiếp hợp đồng hoặc bất lợi cho các bên khi từ bỏ quyền thỏa thuận của mình trong hợp đồng.
Ngoài ra, hiện nay pháp luật Việt Nam không có quy định nào bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra, người mua nên thực hiện việc công chứng. Bởi thế khi đặt cọc bằng hợp đồng có công chứng, thì bên bán muốn “lật kèo” ở phút cuối vì bất cứ lý do gì cũng rất khó khăn bởi sẽ bị bên đặt cọc phạt cọc.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-HN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.