ĐẶT CỌC TIỀN GIỮ CHỖ MUA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ ĐÚNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT?

Đặt cọc giữ chỗ để mua bất động sản để có vị trí đẹp ngay khi dự án còn chưa mở bán chính thức đã không còn là chuyện xa lạ trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên thực tế cho thấy rằng không phải lúc nào đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn, trong trường hợp này việc đặt cọc sẽ đem lại nhiều rủi ro cho người mua. Vậy việc đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản được quy định như thế nào theo pháp luật Việt Nam?

 

            Đặt cọc giữ chỗ để mua bất động sản để có vị trí đẹp ngay khi dự án còn chưa mở bán chính thức đã không còn là chuyện xa lạ trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên thực tế cho thấy rằng  không phải lúc nào đồng tiền đi trước là đồng tiền khôn, trong trường hợp này việc đặt cọc sẽ đem lại nhiều rủi ro cho người mua.

            Vậy việc đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản được quy định như thế nào theo pháp luật Việt Nam?

1.                  Tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ:

            Có một số quan điểm cho rằng, thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là sự tự nguyện của các bên, pháp luật không cấm và phù hợp với bộ luật dân sự, nên chủ đầu tư có quyền thực hiện. Về phía người bỏ tiền ra đặt cọc giữ chỗ cũng cho rằng khi đặt tiền thì sẽ trở thành người có quyền mua đầu tiên, được mua giá gốc từ chủ đầu tư, được nhận chiết khấu và khuyến mãi lớn, được nhận lô vị trí đẹp. Đứng trước những lợi ích và lời hứa hẹn mà chủ đầu tư mang lại, khách hàng không ngần ngại ký thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản tại dự án với chủ đầu tư mặc dù dự án này chưa đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật.

             Thực chất đặt cọc là một giao dịch dân sự bảo đảm nhằm mục đích giao kết hợp đồng mà ở đây là để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản. Xét về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là bất động sản hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý.

2.                  Vậy bản chất của hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là gì?

            - Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc “kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định”Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”

            - Căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

            “2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

            a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

            Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

            - Căn cứ Điều 69 Luật nhà ở hướng dẫn chi tiết tại điều Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn thì phải “ có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

            Nhiều quan điểm xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu, bởi thời điểm khách hàng đưa tiền cho chủ đầu tư vẫn chưa xác lập quyền sử dụng đất thì sao coi là tài sản của khách hàng. Như vậy, nên hiểu hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là hình thức huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư nhằm đánh tráo các khái niệm pháp lý dẫn đên sự hiểu sai cho khách hàng, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

 

Gửi yêu cầu tới chúng tôi
Tên khách hàng  
Địa chỉ
Điện thoại  
Email    
Nội dung yêu cầu 
Security Code*
    

Các thông tin khác

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10  ... 
Tìm kiếm