ĐỀ XUẤT SỬA, BỔ SUNG CÁC TRƯỜNG HỢP KHÔNG CẤP SỔ ĐỎ: “SIẾT CHẶT ĐIỀU KIỆN HAY THÁO GỠ VƯỚNG MẮC”

1. Những trường hợp hiện nay không được cấp sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

(1) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

(2) Đất được giao để quản lý 

(3) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất

(4) Đất nhận khoán

(5) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

(6) Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án 

(7) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

Tại quy định trên sẽ tập trung nhiều vào yếu tố pháp lý của thửa đất và tình trạng sử dụng trên thực tế,  các trường hợp thuộc khoản 1 Điều 151 sẽ là căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền dừng hoặc từ chối xử lý hồ sơ cấp sổ đỏ theo quy định. Tuy nhiên trên thực tiễn áp dụng thì vẫn còn tồn tại khó khăn ở các địa phương trong việc xử lý các trường hợp đất có lịch sử sử dụng lâu năm nhưng không có giấy tờ đầy đủ, giấy viết tay hoặc đất sử dụng sai mục đích qua nhiều thời kỳ,...   

2. Điểm mới của dự thảo: Siết điều kiện cấp sổ nhưng vẫn mở cơ chế xử lý tồn đọng. 

Tại Dự thảo sửa đổi lần này, tập trung ở việc sửa đổi điểm b, điểm đ của khoản 1 Điều 151. 

Đối với điểm b khoản 1 Điều 151, dự thảo đã đưa ra sửa đổi bổ sung mở rộng về phạm vi các trường hợp được xem xét cấp sổ, đặc biệt là bổ sung quy định dẫn chiếu đến Điều 139 cho thấy việc hướng tới tháo gỡ các vướng mắc, tồn đọng pháp lý với một số trường hợp sử dụng đất còn tồn tại vi phạm hoặc có nguồn gốc lấn, chiếm nhưng đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật đất đai. Thay vì loại trừ hoàn toàn, dự thảo đang mở ra cơ chế mở rộng và xem xét cấp sổ với một số trường hợp đặc thù để đảm bảo phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất. 

Đối với điểm đ, khoản 1 Điều 151, dự thảo đã bổ sung thêm trường hợp “đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực theo quy định của Luật này”, điều này đồng nghĩa với việc ngay từ thời điểm Nhà nước ban hành thông báo thu hồi đất, hồ sơ xin cấp sổ có thể bị “chặn” từ đầu mà không cần chờ đến khi ban hành quyết định thu hồi chính thức. Bên cạnh đó, dự thảo vẫn đưa ra trường hợp nếu đã 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện thì vẫn có thể xem xét được cấp sổ. Việc đưa ra sửa đổi này để nhằm tránh tình trạng người dân thực hiện giao dịch, xây dựng hoặc xin cấp sổ trong thời gian khu đất chuẩn bị thu hồi, siết chặt và giảm khó khăn cho công tác quản lý và bồi thường giải phóng mặt bằng trên thực tế . 

Ngoài ra dự thảo cũng sửa đổi, bổ sung quy định đối với tài sản gắn liền với đất để nhằm hạn chế tình trạng xây dựng, mở rộng công trình khi đã biết khu đất thuộc diện giải tỏa để được hợp thức hóa và yêu cầu bồi thường. 

Có thể thấy rằng, tại dự thảo sửa đổi lần này đang theo hướng kiểm soát chặt chẽ về nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất thay vì chỉ xem xét các điều kiện thông thường. Đặc biệt, các sửa đổi lần này phản ánh chủ trương tăng cường tính minh bạch trong điều kiện cấp sổ đỏ, đồng thời đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch và thực tế. Bên cạnh đó cũng có rất nhiều kiến ý về việc sửa đổi cần đi kèm với hướng dẫn cụ thể đảm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đồng thời tránh phát sinh khó khăn trong quá trình áp dụng trên thực tiễn