Vì sao Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực đã phải tính chuyện sửa?

Luật Đất đai 2024 là đạo luật rất lớn, thay thế Luật Đất đai 2013 và được kỳ vọng tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về giao đất, cho thuê đất, định giá đất, bồi thường, tái định cư, đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận. Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024; sau đó Luật số 43/2024/QH15 đã sửa thời điểm hiệu lực, đưa Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Tuy nhiên, sau gần 2 năm triển khai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có Tờ trình 4204/TTr-BNNMT đề xuất đưa dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào chương trình lập pháp năm 2026, dự kiến theo thủ tục rút gọn. Theo các nguồn công bố, dự thảo sửa đổi dự kiến tập trung vào hai nhóm nội dung lớn: một là tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ yêu cầu tăng trưởng; hai là phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Nói cách khác, Luật Đất đai 2024 không phải “sai” nên phải sửa. Vấn đề là khi đi vào thực tế, thị trường, bộ máy hành chính và yêu cầu phát triển thay đổi quá nhanh. Nếu không tiếp tục điều chỉnh, đất đai vẫn có thể là điểm nghẽn lớn nhất của bất động sản, hạ tầng, khu công nghiệp, nhà ở xã hội và FDI.

Với doanh nghiệp bất động sản, đây là thời điểm phải rà soát ngay 5 vấn đề sống còn: giao đất – thuê đất; định giá đất – nghĩa vụ tài chính; dự án tồn đọng; bồi thường, tái định cư, thu hồi đất; và phân cấp thẩm quyền.

1. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: từ “xin – cho” sang “đúng cơ chế, đúng phương thức”

Luật cũ và điểm nghẽn

Dưới thời Luật Đất đai 2013, rất nhiều dự án bất động sản hình thành từ cơ chế chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng ranh giới giữa trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và trường hợp được giao đất trực tiếp không phải lúc nào cũng rõ ràng. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị thanh tra, kiểm toán, điều tra sau nhiều năm triển khai.

Điểm nghẽn lớn nhất không chỉ là “có được giao đất hay không”, mà là: dự án được tiếp cận đất theo đúng phương thức pháp luật yêu cầu hay chưa? Nếu đáng ra phải đấu giá mà lại giao trực tiếp, hoặc đáng ra phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng lại thực hiện bằng cơ chế khác, rủi ro pháp lý có thể kéo dài nhiều năm.

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi gì?

Luật Đất đai 2024 thiết kế rõ hơn các phương thức tiếp cận đất đai: giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; và các trường hợp không đấu giá, không đấu thầu. Điều 125 Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra điều kiện chặt hơn đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Tinh thần mới là: đất đai phải được phân bổ thông qua cơ chế cạnh tranh, minh bạch, trừ trường hợp pháp luật cho phép áp dụng cơ chế đặc thù.

Tinh thần sửa Luật mới năm 2026

Theo thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, nội dung sửa đổi dự kiến bao gồm giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa và các vấn đề liên quan đến tháo gỡ khó khăn thực thi Luật Đất đai.

Điều này cho thấy tinh thần sửa mới không phải quay lại cơ chế “xin – cho”, mà là làm rõ hơn trường hợp nào đấu giá, trường hợp nào đấu thầu, trường hợp nào giao/thuê đất trực tiếp, trường hợp nào được xử lý chuyển tiếp hoặc đặc thù.

Doanh nghiệp cần rà soát gì ngay?

Doanh nghiệp cần lập một bảng kiểm pháp lý cho từng dự án:

1. Dự án tiếp cận đất theo hình thức nào: giao đất, thuê đất, nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đấu giá hay đấu thầu?
2. Tại thời điểm được chấp thuận đầu tư, pháp luật yêu cầu phương thức nào?
3. Dự án có thuộc trường hợp phải đấu giá/đấu thầu nhưng chưa thực hiện không?
4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất đã phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa?
5. Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích có đúng thẩm quyền không?

Đề xuất gỡ vướng hài hòa

Đối với Nhà nước, cần ban hành tiêu chí rõ ràng để phân biệt dự án phải đấu giá, đấu thầu và dự án được giao/thuê đất trực tiếp. Không nên để mỗi địa phương hiểu một cách.

Đối với doanh nghiệp, cần chủ động tự rà soát lịch sử pháp lý dự án. Nếu có sai sót, nên đề xuất cơ chế khắc phục, nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính, điều chỉnh mục tiêu dự án hoặc chuyển đổi phương thức tiếp cận đất nếu cần.

Đối với người dân và thị trường, minh bạch phương thức giao đất giúp hạn chế rủi ro “mua phải dự án có nguồn gốc đất không sạch”. Một dự án được giao đất đúng cơ chế sẽ dễ cấp sổ hơn, dễ huy động vốn hơn và ít phát sinh tranh chấp hơn.

2. Định giá đất và nghĩa vụ tài chính: điểm nghẽn quyết định sống còn của dự án

Luật cũ và điểm nghẽn

Dưới Luật Đất đai 2013, bảng giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Khi xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường hoặc nghĩa vụ tài chính, sự chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường tạo ra nhiều hệ quả: ngân sách có thể thất thu, doanh nghiệp không dự báo được chi phí, người dân không hài lòng về bồi thường, còn cơ quan nhà nước thì sợ trách nhiệm khi định giá.

Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bị “đứng” ở khâu xác định tiền sử dụng đất. Dự án có thể đã có quy hoạch, đã có nhà đầu tư, đã hoàn thành nhiều thủ tục, nhưng vẫn không thể triển khai bán hàng vì chưa xong nghĩa vụ tài chính.

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi gì?

Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được xây dựng tiệm cận nguyên tắc thị trường hơn. Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì ổn định theo chu kỳ 5 năm như trước.

Luật Đất đai 2024 cũng phân biệt giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể. Bảng giá đất được dùng cho nhiều trường hợp phổ biến; còn giá đất cụ thể dùng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định.

Tinh thần mới là: giá đất phải sát hơn với thị trường, nhưng quá trình xác định giá phải minh bạch, có trách nhiệm và có thể kiểm chứng.

Tinh thần sửa Luật mới năm 2026

Theo các thông tin về đề xuất sửa Luật Đất đai, các nội dung liên quan đến giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nhóm nội dung được đề xuất sửa đổi, bổ sung khá toàn diện.

Điều này phản ánh một thực tế: nếu giá đất “quá thị trường” thì doanh nghiệp không chịu nổi; nếu giá đất “quá thấp” thì Nhà nước thất thu; nếu phương pháp định giá không rõ thì cán bộ không dám quyết, dự án tiếp tục tắc.

Doanh nghiệp cần rà soát gì ngay?

Doanh nghiệp bất động sản cần kiểm tra:

1. Dự án đã có quyết định giá đất cụ thể chưa?
2. Thời điểm xác định giá đất là thời điểm nào?
3. Phương pháp định giá có phù hợp loại dự án không?
4. Có nguy cơ bị xác định lại nghĩa vụ tài chính không?
5. Nếu bảng giá đất thay đổi hằng năm, phương án tài chính dự án còn khả thi không?
6. Hợp đồng với khách hàng đã dự phòng rủi ro điều chỉnh nghĩa vụ tài chính chưa?

Đề xuất gỡ vướng hài hòa

Đối với Nhà nước, cần thiết kế cơ chế định giá đất theo hướng minh bạch phương pháp, rõ thời điểm, rõ trách nhiệm, có cơ chế phản biện độc lập và có thời hạn xử lý bắt buộc. Một dự án không thể chờ vô thời hạn chỉ vì “chưa xác định xong giá đất”.

Đối với doanh nghiệp, không nên lập phương án đầu tư dựa trên giả định tiền sử dụng đất thấp. Cần có ít nhất ba kịch bản: thấp, trung bình, cao; đồng thời dự phòng dòng tiền nếu nghĩa vụ tài chính tăng.

Đối với người dân, định giá đất minh bạch sẽ giúp bồi thường công bằng hơn, giảm khiếu kiện khi thu hồi đất.

Đối với thị trường, cơ chế định giá rõ sẽ giảm rủi ro pháp lý cho trái phiếu, tín dụng, M&A dự án và giao dịch thứ cấp.

3. Dự án tồn đọng, sai phạm lịch sử: phải chuyển từ “đóng băng” sang “phân loại để xử lý”

Luật cũ và điểm nghẽn

Nhiều dự án bất động sản hiện nay bị tồn đọng không phải vì bản thân dự án không còn giá trị, mà vì có sai sót lịch sử: giao đất chưa đúng trình tự, xác định nghĩa vụ tài chính chưa đầy đủ, cấp giấy chứng nhận chưa đúng, chuyển mục đích chưa chuẩn, hoặc công trình đã xây dựng nhưng vướng quy hoạch, thủ tục đất đai.

Nếu chỉ xử lý theo logic “sai là dừng”, thị trường sẽ bị đóng băng nguồn lực rất lớn. Dự án nằm đó, người dân không có nhà, doanh nghiệp không có dòng tiền, ngân hàng mắc kẹt tài sản bảo đảm, Nhà nước không thu được ngân sách.

Chính sách mới đang mở hướng xử lý

Ngày 24/4/2026, Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù xử lý vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.

Theo thông tin được công bố, từ 01/5/2026, đối với một số dự án vi phạm mục đích sử dụng đất nhưng vẫn phù hợp quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền có thể điều chỉnh mục tiêu dự án và cho phép tiếp tục thực hiện, thay vì buộc tháo dỡ công trình trong mọi trường hợp.

Đây là điểm rất quan trọng. Tinh thần chính sách mới là: không hợp thức hóa sai phạm bằng mọi giá, nhưng cũng không để sai phạm lịch sử làm tê liệt nguồn lực xã hội nếu có thể khắc phục bằng tài chính, điều chỉnh pháp lý và kiểm soát quy hoạch.

Tinh thần sửa Luật mới năm 2026

Đề xuất sửa Luật Đất đai dự kiến luật hóa nhiều cơ chế, chính sách đang được áp dụng để tháo gỡ khó khăn, trong đó có các cơ chế theo Nghị quyết 254/2025, Nghị định 226/2025, Nghị định 49/2026, Nghị định 50/2026 và Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP.

Điều này cho thấy các cơ chế đặc thù có thể không chỉ là giải pháp tình thế, mà có thể trở thành một phần của hệ thống pháp luật ổn định hơn.

Doanh nghiệp cần rà soát gì ngay?

Doanh nghiệp có dự án tồn đọng cần phân loại dự án thành 4 nhóm:

1. Dự án sai thủ tục nhưng phù hợp quy hoạch, có thể khắc phục bằng nghĩa vụ tài chính.
2. Dự án sai mục đích sử dụng đất nhưng có thể điều chỉnh mục tiêu phù hợp quy hoạch.
3. Dự án vướng cấp giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính hoặc quyết định giao đất.
4. Dự án không phù hợp quy hoạch, không thể khắc phục, cần tái cấu trúc hoặc thoái vốn.

Hồ sơ cần chuẩn bị gồm: toàn bộ quyết định giao đất/thuê đất, chủ trương đầu tư, quy hoạch, giấy phép xây dựng, hồ sơ tài chính đất, hợp đồng đã ký với khách hàng, văn bản thanh tra/kiểm toán nếu có, và phương án khắc phục.

Đề xuất gỡ vướng hài hòa

Đối với Nhà nước, nên phân loại sai phạm theo mức độ: sai có thể khắc phục, sai cần điều chỉnh, sai phải thu hồi. Không nên áp dụng một công thức cho mọi dự án.

Đối với doanh nghiệp, phải chủ động minh bạch. Nếu còn thiếu nghĩa vụ tài chính thì đề xuất nộp bổ sung; nếu sai mục tiêu thì đề xuất điều chỉnh; nếu ảnh hưởng người mua nhà thì phải có phương án bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Đối với người dân, cần ưu tiên cấp sổ cho người mua ngay tình nếu dự án đủ điều kiện khắc phục. Không nên để người dân gánh toàn bộ hậu quả của sai sót giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Đối với thị trường, việc khơi thông dự án tồn đọng sẽ tăng nguồn cung, giảm áp lực giá nhà và giải phóng tài sản mắc kẹt trong ngân hàng, trái phiếu, hợp đồng mua bán.

4. Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: nếu không công bằng thì dự án không thể đi nhanh

Luật cũ và điểm nghẽn

Dưới Luật Đất đai 2013, tranh chấp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những nguyên nhân lớn nhất làm chậm dự án. Người dân thường không phản đối phát triển hạ tầng hoặc đô thị, nhưng phản đối khi cảm thấy giá bồi thường thấp, nơi tái định cư kém, sinh kế bị mất hoặc thông tin không minh bạch.

Nhiều dự án bị chậm không phải vì thiếu tiền, mà vì thiếu đồng thuận.

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi gì?

Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. So với trước, danh mục được thiết kế cụ thể hơn, bao gồm nhiều nhóm dự án hạ tầng, công trình công cộng, nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu đô thị hỗn hợp đồng bộ hạ tầng và một số dự án quan trọng khác.

Tinh thần mới là: thu hồi đất phải thật cần thiết, đúng mục đích công cộng/quốc gia, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền lợi người bị thu hồi đất.

Tinh thần sửa Luật mới năm 2026

Đề xuất sửa Luật Đất đai có đề cập các nội dung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ chế bồi thường trong trường hợp đặc thù.

Điều này cho thấy Nhà nước nhận ra rằng muốn đẩy nhanh hạ tầng, khu công nghiệp, nhà ở xã hội, đô thị mới thì phải giải quyết tốt bài toán bồi thường. Không thể có “phát triển nhanh” nếu người dân bị đặt ra ngoài lợi ích phát triển.

Doanh nghiệp cần rà soát gì ngay?

Doanh nghiệp cần kiểm tra:

1. Dự án có thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất không?
2. Nếu không thuộc trường hợp thu hồi, doanh nghiệp có phải tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
3. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã đầy đủ chưa?
4. Khu tái định cư có đi trước một bước không?
5. Có phương án sinh kế cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp không?
6. Có nguy cơ khiếu kiện tập thể không?

Đề xuất gỡ vướng hài hòa

Đối với Nhà nước, phải thay đổi tư duy từ “bồi thường cho xong” sang “tái thiết đời sống”. Người dân mất đất không chỉ mất tài sản, mà có thể mất nghề, mất cộng đồng, mất vị trí sinh sống.

Đối với doanh nghiệp, cần coi bồi thường, tái định cư là một phần của chiến lược phát triển dự án, không phải chi phí phụ. Dự án càng lớn càng cần truyền thông pháp lý, đối thoại cộng đồng và phương án hỗ trợ thực chất.

Đối với người dân, cần được tiếp cận thông tin quy hoạch, giá đất, phương án bồi thường và quyền khiếu nại rõ ràng.

Đối với thị trường, nếu bồi thường công bằng, dự án sẽ triển khai nhanh hơn, giảm chi phí vốn, giảm khiếu kiện và tạo niềm tin xã hội.

5. Phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền: cơ hội rút ngắn thủ tục nhưng cũng là rủi ro nếu áp dụng sai

Luật cũ và điểm nghẽn

Một trong những điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản là thẩm quyền phân tán. Có thủ tục ở tỉnh, có thủ tục ở huyện, có thủ tục phải xin ý kiến bộ ngành, có thủ tục phụ thuộc quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng, môi trường. Doanh nghiệp không chỉ sợ quy định khó, mà sợ nhất là không biết ai có quyền quyết cuối cùng.

Khi cơ quan này nói được, cơ quan kia nói chưa; khi sở này đồng ý, sở khác yêu cầu bổ sung; dự án có thể mất vài năm mà chưa qua được vòng thủ tục.

Chính sách phân cấp đang thay đổi

Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Đề xuất sửa Luật Đất đai năm 2026 cũng xác định nhóm nội dung lớn thứ hai là phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Tinh thần mới là: việc gì địa phương có thể quyết thì giao địa phương quyết; việc gì cấp xã/cấp tỉnh chịu trách nhiệm thì phải phân định rõ; giảm tầng nấc trung gian; gắn thẩm quyền với trách nhiệm.

Doanh nghiệp cần rà soát gì ngay?

Doanh nghiệp cần cập nhật lại “bản đồ thẩm quyền” cho từng dự án:

1. Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích?
2. Cơ quan nào quyết định giá đất cụ thể?
3. Cơ quan nào phê duyệt quy hoạch chi tiết?
4. Cơ quan nào cấp giấy phép xây dựng?
5. Cơ quan nào xử lý cấp sổ, đăng ký biến động?
6. Thủ tục nào đã chuyển thẩm quyền sau khi tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp?
7. Hồ sơ đã nộp trước đây có cần chuyển cơ quan xử lý không?

Đề xuất gỡ vướng hài hòa

Đối với Nhà nước, phân cấp phải đi kèm ba điều kiện: mẫu hóa hồ sơ, số hóa quy trình và công khai thời hạn xử lý. Nếu chỉ chuyển thẩm quyền mà không chuẩn hóa quy trình, doanh nghiệp sẽ chỉ chuyển từ “tắc ở cấp trên” sang “tắc ở cấp dưới”.

Đối với doanh nghiệp, cần xây dựng bộ phận pháp lý theo dõi chính sách địa phương. Cùng một luật nhưng cách vận hành tại Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai, Bắc Ninh có thể rất khác.

Đối với người dân, phân cấp đúng sẽ giúp thủ tục cấp sổ, chuyển mục đích, tách thửa, đăng ký biến động nhanh hơn. Nhưng người dân cũng cần được hướng dẫn rõ nộp ở đâu, hỏi ai, khiếu nại cấp nào.

Đối với thị trường, phân cấp tốt sẽ làm giảm chi phí thời gian, tăng tốc độ đưa dự án ra thị trường và cải thiện niềm tin đầu tư.

Kết luận: Luật Đất đai sửa tiếp không phải là rủi ro, mà là cơ hội cho doanh nghiệp biết chuẩn bị

Việc đề xuất sửa Luật Đất đai trong năm 2026 là tín hiệu rất quan trọng. Nó cho thấy Nhà nước đang muốn chuyển đất đai từ “điểm nghẽn” thành “nguồn lực phát triển”. Nhưng cơ hội này không chia đều cho tất cả.

Doanh nghiệp nào còn quản lý pháp lý dự án theo kiểu bị động, chỉ chờ cơ quan nhà nước tháo gỡ, sẽ tiếp tục chậm. Doanh nghiệp nào chủ động rà soát 5 vấn đề: giao đất – thuê đất; định giá đất; dự án tồn đọng; bồi thường – tái định cư; và phân cấp thẩm quyền sẽ có lợi thế rất lớn.

Về bản chất, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước sang một chu kỳ mới: không phải chu kỳ của “ai có đất thì thắng”, mà là chu kỳ của “ai có đất sạch, pháp lý rõ, nghĩa vụ tài chính minh bạch và năng lực triển khai thật thì thắng”.

Đây cũng là cơ hội để Nhà nước tăng thu ngân sách, doanh nghiệp khơi thông dự án, người dân được bảo vệ quyền lợi tốt hơn và thị trường có thêm nguồn cung hợp pháp, minh bạch, bền vững.

Luật sư Thành Đạt - LTD Lawfirm