Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc lựa chọn một mảnh đất nền đảm bảo điều kiện pháp lý là vô cùng quan trọng đối với mọi nhà đầu tư. Thực tế, nhiều người đã gặp phải những rủi ro không đáng có khi mua phải đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng về tài chính và pháp lý. Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin cơ bản và các dấu hiệu nhận biết để giúp bạn tránh xa những cạm bẫy này, đảm bảo sự an toàn và hợp pháp trong quá trình đầu tư bất động sản. Hãy cùng khám phá những điều cần chú ý để nhận biết đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của chính mình.
Các điều kiện pháp lý đầy đủ để một dự án đất nền được mua/bán
Căn cứ Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai; Điều 11 Luật Kinh doanh bất độngsản 2023, một dự án đất nền đủ điều kiện để bán thì chủ đầu tư phải có đầy đủ các điều kiện pháp lý như sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Không có tranh chấpvề quyền sử dụng đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Như vậy, khi chủ đầu tư không có đủ các điều kiện pháp lý như trên hoặc khi hỏi đến QH 1/500 mà chưa có thì dự án đất nền đó chưa đủ điều kiện pháp lý để bán.
Cách nhận biết các dự án đất nền chưa đủ điều kiện để bán theo các điều kiện như trên?
Các nhà đầu tư nên tỉnh táo hỏi, đọc, kiểm tra những tài liệu, hồ sơ và giấy tờ pháp lý về dự án theo các bước sau:
Bước 1: Hãy yêu cầu người môi giới hoặc người bán cung cấp và kiểm tra các hồ sơ pháp lý cơ bản của dự án từ chủ đầu tư, bao gồm: Giấy chứng nhận đầu tư của dự án, Quyết định giao đất, Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, và các tài liệu liên quan khác. Việc này giúp bạn xác định rõ ai là chủ đầu tư thật sự và ai có quyền bán cũng như ký hợp đồng mua bán đất nền. Trong nhiều trường hợp, dù không phải là chủ đầu tư, một số công ty môi giới vẫn mập mờ thông tin để tự ý ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, hoặc thỏa thuận với các điều khoản phạt cọc nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Những công ty này thường không thể cung cấp các văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận hợp pháp từ chủ đầu tư cho phép họ thực hiện các giao dịch này.
Bước 2: Hãy yêu cầu và kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án. Quyết định này sẽ cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, thể hiện chi tiết sự bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, và ranh giới từng lô đất. Nhờ đó, người mua đất có thể xác định rõ vị trí cụ thể của lô đất mình định mua trong tổng thể dự án.
Bước 3: Yêu cầu kiểm tra văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng bao gồm kiểm tra chất lượng, số lượng, và vị trí phải tuân thủ đúng quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, cùng với việc đo đạc và cắm mốc cụ thể cho dự án. Quá trình nghiệm thu phải được thực hiện, xác nhận và đóng dấu bởi cơ quan có thẩm quyền của địa phương nơi có dự án, không phải do chủ đầu tư tự thuê một đơn vị tư nhân để nghiệm thu và đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Bước 4: Đến xem khu đất thực địa để kiểm tra tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế, bao gồm các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, và hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Các công trình và hạ tầng này phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp các dịch vụ thiết yếu như cấp điện, cấp nước, thoát nước, và thu gom rác thải.
Trong nhiều trường hợp, dự án nằm ở một địa điểm nhưng người môi giới hoặc người giới thiệu lại dẫn người mua đi xem đất ở dự án khác nhằm đánh lừa họ. Do đó, để tránh bị lừa, bạn cần kiểm tra giấy tờ và hồ sơ pháp lý trước, đảm bảo chúng hợp pháp và đủ điều kiện rồi mới đi xem đất. Khi đi xem đất, bạn phải nắm rõ địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, và số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem. Đồng thời, hãy hỏi thông tin từ người dân địa phương và UBND xã nơi có đất dự án để chắc chắn rằng bạn không bị lừa mua đất ở dự án ma hoặc dự án không chính chủ.
Bước 5: Yêu cầu người môi giới hoặc người bán chứng minh rằng chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Việc kiểm tra này rất quan trọng vì số tiền này rất lớn và mang tính quyết định đối với dự án. Nếu chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, dự án sẽ không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Ngoài ra, việc hỏi thông tin này giúp nhà đầu tư dự liệu và đánh giá rủi ro, phòng tránh trường hợp chủ đầu tư sử dụng tiền bán đất vào mục đích khác, dẫn đến không còn khả năng nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án.
Bước 6: Kiểm tra dự án này hoặc các lô đất nền mình muốn mua có đang bị chủ đầu tư dự án thế chấp, bị kê biên hoặc đang tranh chấp gì hay không? Có nhiều trường hợp, chủ đầu tư mặc dù đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án bị tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp cho ngân hàng. Do vậy, khi biết đến tên gọi của dự án thì trước hết có thể tra cứu sơ bộ để biết trên internet, tham khảo tại văn phòng đăng ký đất đai để biết chắc là lô đất mình mua không bị thế chấp, kê biên hoặc tranh chấp (nếu có);
Đầu tư đất nền rất khác với đầu tư căn hộ, nhà phố hoặc công trình xây dựng bởi vì tính thanh khoản kém hơn, hay biến động theo thị trường và nếu còn vướng mắc về vấn đề pháp lý nữa thì rõ ràng rất khó để xử lý và thoát ra.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-LN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.