ĐẤT DÍNH QUY HOẠCH LÀM ĐƯỜNG CÓ ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?

Trên thực tế, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước quản lý và định hướng sử dụng đất trong tương lai. Việc một thửa đất nằm trong quy hoạch mở đường không làm chấm dứt ngay quyền sử dụng đất của người dân.

Người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật và chưa thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc không được cấp Giấy chứng nhận.

2. Trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận khi đã có quyết định thu hồi đất

Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trong đó, điểm đ khoản 1 Điều 151 quy định:

“Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.”

Theo quy định trên, điều kiện quan trọng để không được cấp Giấy chứng nhận không phải là đất có quy hoạch, mà là đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy:

+ Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì không thuộc trường hợp bị từ chối cấp Giấy chứng nhận theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024.

+ Nếu đã có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất đó.

3. Ngoại lệ sau 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất

Luật Đất đai năm 2024 cũng bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp cơ quan nhà nước chậm triển khai việc thu hồi đất.

Theo đó, nếu:

+ Đã có quyết định thu hồi đất;

+ Nhưng quá 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi đất;

+ Và việc thu hồi đất trên thực tế chưa được thực hiện;

thì thửa đất không còn thuộc trường hợp bị từ chối cấp Giấy chứng nhận theo điểm đ khoản 1 Điều 151 nêu trên.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng "quy hoạch treo", "thu hồi treo", bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khi dự án chậm triển khai trong thời gian dài.

4. Ví dụ thực tế

Ví dụ, hộ gia đình A đang sử dụng thửa đất ổn định từ năm 1995. Theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương, thửa đất nằm trong phạm vi dự kiến mở rộng tuyến đường giao thông.

+ Trường hợp thứ nhất: Chưa có quyết định thu hồi đất thì hộ gia đình A vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai.

+ Trường hợp thứ hai: UBND cấp có thẩm quyền đã ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án mở đường thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ không cấp Giấy chứng nhận.

+ Trường hợp thứ ba: Đã có quyết định thu hồi đất từ năm 2021 nhưng đến năm 2026 vẫn chưa thực hiện việc thu hồi thì người sử dụng đất có cơ sở để đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc thửa đất nằm trong quy hoạch làm đường không đương nhiên dẫn đến việc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, chỉ khi thửa đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu đã quá 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định thu hồi đất mà việc thu hồi chưa được thực hiện thì người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét bảo đảm các quyền về đất đai theo quy định pháp luật.