1. Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu thế nào?
Nhà ở hình thành trong tương lai theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa hoàn thiện, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng đã đủ điều kiện để giao dịch theo quy định pháp luật.
Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện pháp lý sau nhằm bảo vệ quyền, lợi của các bên và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch, cụ thể:
- Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ theo quy định.
2. Những lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành
2.1. Về khoản đặt cọc
Theo Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá mua bán để mua nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và phải ghi rõ về giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thỏa thuận đặt cọc.
Như vậy, đây là quy định mới so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ mức đặt cọc tối đa không quá 5% giá trị bán hoặc cho thuê mua.
2.2. Về số lần thanh toán
Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, người mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện thanh toán nhiều lần. Theo đó, các đợt thanh toán được chia ra như sau:
Lần 1: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng (trong đó đã bao gồm cả tiền đặt cọc)
Từ lần thứ 2 trở đi: Thanh toán số tiền phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao cho bên mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng.
Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ quy định thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng mà không quy định cụ thể làm rõ việc tính vào khoản đặt cọc. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã làm rõ rằng khoản thanh toán lần đầu bao gồm tiền thanh toán chính và khoản tiền đặt cọc, điều này tạo sự minh bạch hơn cho các bên tham gia giao dịch.
3. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng, chứng thực?
Theo khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được quy định:
(1) Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
(2) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết bởi loại tài sản này có đủ cơ sở và điều kiện để được hình thành trong tương lai không xa. Do vậy, văn bản chuyển nhượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực để tránh rủi ro không đáng có và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-XH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI