Một tình trạng cực kỳ phổ biến tại Việt Nam: Người dân sử dụng một thửa đất nông nghiệp (ví dụ: Đất trồng cây lâu năm) từ những năm 1980 - 1990, sau đó đến những năm 2010 mới xây dựng nhà ở ổn định trên một phần diện tích đất này. Thửa đất hoàn toàn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) lần đầu theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng sẽ xác định mốc thời gian bắt đầu sử dụng đất ổn định như thế nào để tính tiền sử dụng đất? Tính từ mốc bắt đầu làm nông nghiệp hay mốc xây nhà?
Công văn số 1865/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ của Cục Quản lý đất đai hướng dẫn:
1. Ai có thẩm quyền xác định thời điểm sử dụng đất?
Theo hướng dẫn của Cục Quản lý đất đai, việc xác định thời điểm sử dụng đất trong thủ tục đăng ký, cấp Sổ đỏ lần đầu cho cá nhân thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND cấp xã) nơi có đất.
Quy trình và căn cứ xác định được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025 của Chính phủ về phân cấp thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.
2. Cách xác định mốc thời gian sử dụng đất ổn định (khi không có giấy tờ)
Đối với trường hợp đất không có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai, UBND cấp xã sẽ xác định nguồn gốc và thời gian sử dụng đất ổn định (theo Khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai) dựa trên các nhóm chứng cứ sau:
📁 Nhóm 1: Xác định qua các giấy tờ thực tế (Nếu có một trong các loại sau):
+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.
+ Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất hoặc xây dựng công trình gắn liền với đất.
+ Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành; quyết định thi hành án của cơ quan Thi hành án về tài sản gắn liền với đất.
+ Giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ thuộc thửa đất cần xác định.
+ Giấy tờ giao đất không đúng thẩm quyền; giấy tờ mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất theo Điều 140 Luật Đất đai.
+ Giấy tờ mua bán nhà, tài sản gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua bán, chuyển nhượng đất có chữ ký các bên từ ngày 15/10/1993 trở về sau.
+ Bản đồ, tài liệu điều tra, đo đạc đất đai; sổ mục kê, sổ kiến điền được lập từ ngày 18/12/1980 trở về sau.
+ Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã, huyện, tỉnh từ ngày 15/10/1993 trở về sau.
+ Giấy tờ đăng ký thường trú, tạm trú tại nhà ở gắn liền với đất ở.
📁 Nhóm 2: Trường hợp không có bất kỳ giấy tờ nào ở Nhóm 1:
+ Nếu trên các giấy tờ hoàn toàn không ghi rõ thời điểm xác lập thông tin và mục đích sử dụng đất, mốc thời gian sẽ được xác định dựa trên nội dung kê khai của người sử dụng đất phối hợp với hiện trạng sử dụng đất thực tế.
⚠️ Nguyên tắc giải quyết khi có sự chồng chéo hoặc mâu thuẫn thông tin:
+ Nếu thời điểm bắt đầu sử dụng đất giữa các loại giấy tờ nêu trên không thống nhất với nhau, thời điểm bắt đầu sử dụng đất sẽ được xác định theo giấy tờ hoặc thông tin có ngày, tháng, năm sử dụng đất SỚM NHẤT.
3. Xác định tiền sử dụng đất phải nộp như thế nào?
Khi công nhận đất ở đối với thửa đất ban đầu là đất nông nghiệp sau đó mới xây dựng nhà ở, việc tính toán nghĩa vụ tài chính sẽ được căn cứ trên định nghĩa về "sử dụng đất ổn định":
+ "Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó" (Khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai 2024).
+ Do đó, mốc thời gian sử dụng đất nông nghiệp ổn định và mốc thời gian phát sinh mục đích đất ở (khi xây dựng nhà ở) sẽ được UBND cấp xã xác nhận cụ thể để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất.
+ Về chế độ thu và các mức tính tiền sử dụng đất cụ thể cho hộ gia đình, cá nhân: Áp dụng trực tiếp theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 và Điều 12 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Lời khuyên từ Cục Quản lý đất đai: Người dân nên chủ động liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý nhà nước về tài chính (Phòng Tài chính - Kế hoạch cấp huyện hoặc Chi cục Thuế) tại địa phương để nhận hướng dẫn tính toán phương án tài chính tối ưu nhất cho trường hợp cụ thể của mình.
💡 BÀI HỌC RÚT RA CHO NGƯỜI DÂN KHI LÀM SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU:
1.Thu thập chứng cứ càng sớm càng tốt: Tìm lại tất cả các biên lai thuế đất, hóa đơn điện nước cũ, hoặc giấy tờ đăng ký tạm trú/thường trú từ nhiều năm trước. Giấy tờ nào có mốc thời gian sớm nhất sẽ là lợi thế lớn nhất của bạn để chứng minh thời điểm sử dụng đất ổn định.
2.Kê khai trung thực và chính xác hiện trạng: Khi không có giấy tờ, hiện trạng thực tế và tờ khai của bạn là căn cứ pháp lý quan trọng để UBND cấp xã xem xét.
3.Chuẩn bị sẵn phương án tài chính: Việc chuyển từ mục đích nông nghiệp sang công nhận đất ở luôn đi kèm nghĩa vụ tài chính theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.