Hiện tại, dự thảo sửa đổi Luật Đất đai cùng các đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang có xu hướng mở rộng hướng xử lý đối với các trường hợp mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay phát sinh từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
1. Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì? Có được pháp luật công nhận
Hiện nay, chưa có khái niệm pháp lý chính xác về “mua bán đất bằng giấy viết tay”, tuy nhiên theo thực tiễn có thể hiểu giấy viết tay là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Căn cứ tại Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024: “Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.” Từ đó có thể thấy việc lập hợp đồng mua bán đất phải công chứng, chứng thực là điều kiện về hình thức bắt buộc để giao dịch có hiệu lực.
Tuy nhiên, trên thực tế pháp luật vẫn cho phép xem xét cấp sổ đỏ cho một số trường hợp nếu đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 như sau:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng, chứng thực nhưng các bên tham gia mua bán đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
2. Đề xuất mới: Mở hướng cấp sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay
Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ - CP có 03 trường hợp đất mua bán giấy tay không công chứng vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Cụ thể, tại Mục XI Phần C của Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ - CP quy định như sau:
(1) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai
(2) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai;
(3) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.
Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất công nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 1/8/2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Trước đây pháp luật chỉ công nhận các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phát sinh trước ngày 1/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ và trước ngày 1/8/2024 đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong giai đoạn từ 1/7/2014 đến 1/8/2024 vẫn tồn tại rất nhiều giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, đặc biệt là các khu vực chưa hoàn thiện về hồ sơ pháp lý, đất chuyển nhượng qua nhiều người hoặc mua bán trong phạm vi hộ gia đình, người quen. Việc chưa được công nhận quyền sử dụng đất khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp hay tặng cho, thừa kế. Do đó, với đề xuất này giúp mở rộng cơ chế xem xét cấp sổ đỏ với các trường hợp nêu trên là phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất hiện nay. Đồng thời cũng góp phần ổn định tình trạng quản lý đất đai và hạn chế các tranh chấp phát sinh kéo dài
3. Vì sao đánh giá đề xuất này là cần thiết?
Trong thời gian vừa qua, không ít các trường hợp người dân nhận chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay đã sinh sống, xây dựng nhà ở và sử dụng đất ổn định nhưng vẫn chưa hoàn thiện được thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất. Nếu đề xuất được thông qua sẽ góp phần tăng tính minh bạch trong quản lý, các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trước đây được cập nhật đầy đủ vào hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Từ đó người sử dụng đất có cơ sở được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình
Bên cạnh việc tháo gỡ, giải quyết tồn đọng kéo dài trên thực tế, cơ quan soạn thảo cũng phải nhấn mạnh và chú trọng vào việc công nhận quyền sử dụng đất đối với giao dịch giấy tay phải đi kèm với các điều kiện và tiêu chí cụ thể để tránh tình trạng bị lợi dụng hoặc hợp thức hóa các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-HG-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HÒA, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI