MUA CHUNG ĐẤT - RỦI RO TIỀM ẨN

Thứ hai, chủ sử dụng chung thực hiện thủ tục tách thửa sau đó chuyển nhượng cho người khác. Trong trường hợp theo quy định của pháp luật về việc tách thửa tại địa phương phù hợp để tách thửa đất sử dụng chung ra thành 2 hay nhiều thửa đất thì các bên có thể thực hiện tách thửa để đứng tên riêng trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình để có thể thực hiện việc tự quyết trong giao dịch chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trên thực tế để thực hiện các quyền của mình đối với mảnh đất mua chung thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà mỗi cá nhân, nhà đầu tư cần biết trước khi giao dịch:

1, Các bên không xác định rõ tỷ lệ góp vốn khi thực hiện giao dịch

Một rủi ro có thể mắc phải là các bên chỉ thỏa thuận miệng về tỷ lệ góp vốn mà không lập văn bản xác nhận cụ thể. Bởi chỉ khi các bên có văn bản xác định rõ ràng tỷ lệ vốn góp của mình trên đất thì mới có căn cứ để thực hiện phần quyền của mình. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định phần quyền của từng người trong thửa đất trở nên rất khó khăn. Trong nhiều vụ việc, Tòa án phải căn cứ vào chứng cứ chuyển tiền, lời khai của các bên hoặc các tài liệu khác để xác định tỷ lệ sở hữu, khiến quá trình giải quyết tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp.

2, Hạn chế quyền tự quyết trong giao dịch chuyển nhượng

Về nguyên tắc, việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất chỉ được thực hiện khi có sự đồng thuận của tất cả các thành viên. Trong trường hợp phát sinh bất đồng, giao dịch sẽ khó có thể tiến hành.

Theo quy định tại điều 218 Bộ Luật dân sự 2015 thì trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần có nhu cầu thì có thể bán phần quyền sở hữu của mình cho người khác, các chủ sở hữu chung còn lại được quyền ưu tiên mua trong thời hạn 3 tháng. Tuy nhiên trên thực tế thì việc bán một phần quyền này cho người thứ 3 khác bên ngoài khó có thể thực hiện được do ban đầu mối quan hệ giữa các chủ cũ là mối quan hệ bạn bè thân thiết, gia đình mà người mua sau lại không có những mối quan hệ này để có thể tin tưởng và đặt bút ký mua.

Tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Cụ thể, khi một thành viên trong nhóm muốn định đoạt (bán, tặng cho) phần quyền của mình, họ phải đối mặt với hai trường hợp:

- Trường hợp 1 nếu QSDĐ phân chia được theo phần thì các thành viên đó phải thực hiện thủ tục tách thửa và đăng ký biến động để xác lập quyền sở hữu riêng biệt trước khi giao dịch. Điều này đòi hỏi thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện để tách thửa và đăng ký biến động và nên có được sự đồng ý của các thành viên khác nếu không muốn tranh chấp.

- Trường hợp 2 nếu QSDĐ không phân chia được thì lúc này, mọi giao dịch liên quan đến thửa đất buộc phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả các thành viên hoặc người đại diện được ủy quyền hợp pháp.

Trong cả 2 trường hợp trên nếu các chủ sử dụng đất không đồng thuận với nhau thì sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp mà buộc phải giải quyết tại Tòa án nếu không tự thỏa thuận được. Rủi ro phát sinh khi chỉ cần một thành viên trong nhóm từ chối ký tên do bất đồng toàn bộ giao dịch sẽ bị đình trệ. Quyền tự quyết đối với tài sản của cá nhân bị triệt tiêu bởi ý chí của tập thể, dẫn đến mất cơ hội đầu tư.

2, Nhiều trường hợp không thể tách thửa

Hiện nay, nhiều cá nhân do không đủ khả năng tài chính nên rủ thêm người cùng góp vốn mua chung một thửa đất lớn rồi tách thửa để chia nhau là phương án phổ biến. Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân không thể tách thửa là không đáp ứng được điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Sai lầm thường gặp nhất là chỉ quan tâm đến diện tích tối thiểu mà quên mất quy định về kích thước chiều cạnh. Ngay cả khi diện tích đạt chuẩn nhưng nếu các cạnh không đáp ứng số mét tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, hồ sơ tách thửa vẫn sẽ không được duyệt.

Ngoài các tiêu chuẩn kỹ thuật, nhiều khu đất không thể chia tách do nằm trong quy hoạch, thuộc khu vực giải tỏa hoặc các vùng đặc thù mà UBND tỉnh, thành phố đã có quyết định không cho phép tách thửa để quản lý quỹ đất.

Do đó, nếu mua chung với mục đích tách thửa cần phải nắm rõ điều kiện tách thửa trước khi thực hiện (không chỉ riêng điều kiện về diện tích tối thiểu mà phải xem tất cả các điều kiện trong quyết định của cơ quan nhà nước nơi có đất).

3, Xung đột lợi ích giữa các thành viên

Mối quan hệ mua chung thường khởi đầu dựa trên sự tin tưởng giữa người thân, bạn bè nhưng trên thực tế vẫn tiềm ẩn nguy cơ xảy ra mâu thuẫn. 

Sự khác biệt về kỳ vọng lợi nhuận là ngòi nổ cho các tranh chấp dân sự ví dụ như 1 người cần tiền gấp muốn bán cắt lỗ và 1 người kỳ vọng thị trường lên giá nên kiên quyết giữ lại. Khi không có một thỏa thuận hợp tác đầu tư trên văn bản nào, các bên chỉ còn cách “kéo nhau” ra Tòa án để giải quyết tranh chấp chia tài sản chung - một quá trình tố tụng kéo dài, tốn kém và làm xói mòn các mối quan hệ cá nhân.

4, Trở ngại trong việc khó tiếp cận nguồn vốn 

Việc thế chấp đất mua chung để vay vốn tại các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính thường đối mặt với những rào cản lớn về sự đồng thuận và tính pháp lý của tài sản, cụ thể:

- Nguyên tắc đồng thuận tuyệt đối: Về mặt pháp lý, việc thế chấp toàn bộ thửa đất chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên cùng đứng tên. Thực tế cho thấy, việc đạt được tiếng nói chung là rất khó khăn chỉ cần một người từ chối, kế hoạch vay vốn của các thành viên còn lại sẽ bị đình trệ.

- Rào cản khi thế chấp phần quyền sở hữu riêng: Dù về lý thuyết, một cá nhân có quyền thế chấp phần diện tích tương ứng với tỷ lệ góp vốn của mình nhưng các ngân hàng và tổ chức tín dụng thường từ chối nhận thế chấp một phần trên một sổ chung. Để được chấp nhận, thửa đất đó bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa để hình thành tài sản độc lập với Giấy chứng nhận riêng biệt.

- Hệ lụy mâu thuẫn nội bộ: Sự đối lập giữa nhu cầu tài chính của người muốn thế chấp và sự thận trọng của người không muốn gánh rủi ro nợ nần thường dẫn đến các tranh chấp kéo dài, làm rạn nứt các mối quan hệ và khiến tài sản bị “đóng băng”, không thể khai thác giá trị kinh tế

5, Có thể phát sinh tranh chấp khi một người ly hôn hoặc chết

Dù không ai mong muốn nhưng các sự kiện pháp lý như ly hôn hoặc qua đời là những biến số có thể phá vỡ kế hoạch đầu tư chung.

Về nguyên tắc người mua chung đất đã kết hôn, tiền góp mua đất là tài sản chung thì khi ly hôn phần đất đó được xác định là tài sản chung của vợ chồng người góp tiền và phải xác định phần quyền để chia tài sản chung. Bên cạnh đó, nếu một người sử dụng đất chết thì phần đất mua chung được xác định là di sản thừa kế, từ đó có thể bị yêu cầu chia thừa kế. Việc thửa đất ban đầu hiện nay lại có thêm nhiều chủ sử dụng đất mới phát sinh khiến việc khó tránh khỏi mâu thuẫn, tranh chấp sau này.

Trong trường hợp này nên thỏa thuận như sau khi có ý định đầu tư vốn chung:

- Đối với trường hợp người mua chung đất ly hôn: Cam kết số tiền để góp vốn là tài sản riêng, không phải tài sản chung vợ chồng hay tài sản của người khác. Trong trường hợp phát sinh việc chia tài sản chung vợ chồng thì người sử dụng chung được ưu tiên tiếp tục sử dụng đất và thanh toán phần giá trị tương ứng cho người kia.

- Đối với trường hợp người mua chung chết: Nếu phân chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng còn lại được ưu tiên tiếp tục sử dụng đất và thanh toán giá trị phần quyền sử dụng đất cho các đồng thừa kế.

Có thể thấy rằng việc góp vốn mua chung đất tuy giúp giảm áp lực tài chính ban đầu nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và rạn nứt các mối quan hệ. Do đó, trước khi quyết định mua chung đất, các bên nên cân nhắc kỹ lưỡng về lợi ích và rủi ro, đồng thời lập các văn bản thỏa thuận rõ ràng về tỷ lệ góp vốn, quyền và nghĩa vụ của từng người, phương thức chuyển nhượng hoặc rút vốn,… để hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh sau này.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.

-TA

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

FB: LUATTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HÒA, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI

CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI