TỪ 1/7 XÂY NHÀ DƯỚI 7 TẦNG ĐƯỢC MIỄN GIẤY PHÉP? ĐỪNG HIỂU SAI RỒI XÂY SAI LUẬT

Tuy nhiên, nếu chỉ đọc tiêu đề rồi hiểu rằng: “Từ 1/7, cứ nhà dưới 7 tầng là được xây tự do, không cần xin phép, không cần kiểm tra quy hoạch, không cần quan tâm pháp lý đất đai”, thì đây là cách hiểu rất nguy hiểm. Vấn đề cần nói rõ là: miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với miễn tuân thủ pháp luật xây dựng. Người dân có thể không phải làm thủ tục xin giấy phép trong một số trường hợp, nhưng vẫn phải xây đúng quy hoạch, đúng chỉ giới, đúng mục đích sử dụng đất, đúng thiết kế, đúng tiêu chuẩn an toàn và chịu sự kiểm tra của cơ quan quản lý. Nói ngắn gọn: không xin phép không có nghĩa là muốn xây thế nào cũng được.

1. Điểm mới của quy định: giảm thủ tục, không phải thả lỏng quản lý Theo thông tin được báo chí đăng tải, Luật Xây dựng 2025 bổ sung tiêu chí cụ thể hơn về số tầng và diện tích sàn để xác định một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng. Trong đó có nhóm nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m², nhưng phải xem xét thêm điều kiện về khu vực, quy hoạch và quy chế quản lý kiến trúc. Như vậy, điểm mới của chính sách là giảm thủ tục hành chính cho một số công trình nhỏ, đơn giản, ít rủi ro, nhất là nhà ở riêng lẻ của người dân. Đây là hướng cải cách hợp lý, bởi nếu công trình đã nằm trong khu vực có quy hoạch rõ, tiêu chuẩn rõ, chỉ tiêu kiến trúc rõ, thì việc bắt người dân xin giấy phép theo cách thủ công có thể gây tốn thời gian, chi phí và phát sinh phiền hà. Nhưng cần hiểu đúng: Nhà nước không bỏ quản lý xây dựng. Nhà nước chỉ chuyển cách quản lý từ “xin phép trước” sang “tuân thủ theo quy hoạch, thông báo, kiểm tra và hậu kiểm”. Bài viết của Người Đưa Tin cũng nêu rằng Luật mới có quy định về quản lý trật tự xây dựng, việc quản lý được thực hiện từ khi tiếp nhận thông báo khởi công, khởi công xây dựng đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng nhằm phát hiện và xử lý vi phạm. Vì vậy, bản chất chính sách là cải cách thủ tục, không phải buông lỏng trật tự xây dựng.

2. Hiểu lầm thứ nhất: “Dưới 7 tầng là đương nhiên được miễn phép” Đây là hiểu lầm phổ biến nhất. Nhiều người nghe cụm từ “nhà dưới 7 tầng được miễn giấy phép” rồi nghĩ chỉ cần công trình dưới 7 tầng là được xây ngay. Nhưng trên thực tế, “dưới 7 tầng” chỉ là một điều kiện về quy mô, không phải điều kiện duy nhất. Theo các bài báo phân tích về quy định mới, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² có thể được miễn giấy phép, nhưng vẫn có ngoại lệ nếu công trình thuộc một số khu vực có yêu cầu quản lý đặc thù như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị được xác định trong quy hoạch, khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Điều này có nghĩa là người dân không thể chỉ nhìn vào số tầng. Phải kiểm tra thêm: thửa đất nằm ở đâu, khu vực đó có quy hoạch chi tiết không, có quy chế quản lý kiến trúc không, có nằm trong khu chức năng hoặc khu vực phát triển đô thị không, có bị kiểm soát chiều cao, mật độ, khoảng lùi hay không. Nếu chỉ căn cứ vào số tầng mà xây, sau này phát hiện công trình nằm trong khu vực vẫn phải xin phép hoặc phải tuân thủ điều kiện đặc biệt, người dân có thể bị xử phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc khắc phục hậu quả.

3. Hiểu lầm thứ hai: “Miễn giấy phép là không cần xem quy hoạch” Đây là hiểu lầm nguy hiểm nhất. Trong xây dựng nhà ở, quy hoạch luôn là điều kiện nền tảng. Một công trình có thể được miễn giấy phép, nhưng không thể được miễn quy hoạch. Người dân vẫn phải kiểm tra các yếu tố như: đất có được phép xây nhà ở không, có nằm trong quy hoạch đường giao thông không, có bị vướng chỉ giới đường đỏ không, có bị giới hạn chiều cao không, có yêu cầu khoảng lùi không, có thuộc khu vực bảo tồn, khu vực hạn chế xây dựng, hành lang an toàn công trình công cộng, hành lang sông suối, đê điều, điện lực, giao thông hay không. Nếu xây trên đất chưa phù hợp quy hoạch hoặc xây vượt chỉ tiêu quy hoạch, việc “miễn giấy phép” không bảo vệ được người xây dựng. Cơ quan có thẩm quyền vẫn có quyền kiểm tra và xử lý vi phạm trật tự xây dựng. Vì vậy, trước khi xây, câu hỏi quan trọng không chỉ là: “Tôi có phải xin giấy phép không?” mà phải là: “Đất của tôi có đủ điều kiện xây dựng hợp pháp không?”

4. Hiểu lầm thứ ba: “Đất nào cũng xây được nếu nhà nhỏ” Không đúng. Muốn xây nhà hợp pháp, trước hết đất phải có mục đích sử dụng phù hợp. Nếu là đất ở thì mới có cơ sở xây dựng nhà ở. Nếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất vườn ao chưa được công nhận là đất ở, đất chưa chuyển mục đích, đất lấn chiếm, đất đang tranh chấp hoặc đất chưa đủ điều kiện pháp lý, thì việc xây nhà vẫn có thể bị coi là vi phạm. Trên thực tế, nhiều người dân có đất vườn, đất nông nghiệp, đất mua giấy tay, đất chưa có sổ, đất đang chờ chuyển mục đích nhưng vẫn xây nhà vì nghĩ rằng “nhà nhỏ thì không sao”. Đây là rủi ro rất lớn. Chính sách miễn giấy phép xây dựng, nếu được áp dụng, chỉ liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng. Nó không thay thế điều kiện pháp lý về quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất. Nói cách khác: đất chưa đủ điều kiện thì nhà nhỏ cũng không làm cho việc xây dựng trở thành hợp pháp.

5. Hiểu lầm thứ tư: “Không cần giấy phép thì không cần hồ sơ” Miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là người dân không cần chuẩn bị hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ, phương án thi công hoặc thông báo khởi công nếu pháp luật yêu cầu. Khi xây nhà, đặc biệt là nhà nhiều tầng, người dân vẫn cần quan tâm đến thiết kế kết cấu, an toàn chịu lực, thoát nước, đấu nối hạ tầng, ảnh hưởng đến công trình liền kề, phòng cháy chữa cháy trong trường hợp thuộc diện phải đáp ứng, và trách nhiệm của đơn vị thiết kế, thi công. Một căn nhà không cần xin giấy phép nhưng nếu thi công gây nứt nhà hàng xóm, lún móng, sai ranh giới, lấn sang đất bên cạnh, làm tắc thoát nước hoặc gây mất an toàn, thì chủ nhà vẫn phải chịu trách nhiệm dân sự, hành chính, thậm chí có thể phát sinh tranh chấp tại tòa án. Vì vậy, càng giảm thủ tục xin phép, người dân càng phải tự kiểm soát hồ sơ và quá trình xây dựng chặt chẽ hơn. Đây là điểm rất nhiều người dễ bỏ qua.

6. Hiểu lầm thứ năm: “Miễn phép là Nhà nước không kiểm tra nữa” Không đúng. Xu hướng mới là giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm. Tức là Nhà nước có thể không yêu cầu người dân xin giấy phép trước trong một số trường hợp, nhưng cơ quan quản lý vẫn có quyền kiểm tra trong quá trình xây dựng và sau khi xây dựng. Theo thông tin báo chí, Luật mới nhấn mạnh việc quản lý trật tự xây dựng từ khi tiếp nhận thông báo khởi công, khi khởi công, trong quá trình thi công cho đến khi nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng. Điều này có nghĩa là nếu người dân xây sai, vi phạm vẫn có thể bị phát hiện và xử lý. Thậm chí, rủi ro có thể lớn hơn, bởi khi công trình đã xây xong hoặc xây gần xong mới bị kiểm tra, chi phí khắc phục sẽ rất lớn. Do đó, người dân không nên hiểu miễn giấy phép là “không ai quản lý”. Phải hiểu đúng là: không phải xin một loại giấy phép trong một số trường hợp, nhưng vẫn bị quản lý bằng quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật, trật tự xây dựng và hậu kiểm.

7. Chính sách này có lợi cho người dân không? Có lợi, nếu hiểu đúng và thực hiện đúng. Lợi ích rõ nhất là giảm thời gian xin phép, giảm chi phí thủ tục, hạn chế tình trạng hồ sơ bị kéo dài, giúp người dân chủ động hơn khi xây dựng nhà ở. Với những khu vực đã có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng ổn định, dữ liệu quản lý tốt, việc miễn giấy phép cho nhà ở nhỏ có thể là bước cải cách rất tích cực. Nhưng nếu hiểu sai, lợi ích có thể biến thành rủi ro. Một công trình xây sai quy hoạch, sai ranh giới, sai mục đích sử dụng đất hoặc ảnh hưởng công trình liền kề có thể khiến chủ nhà mất nhiều tiền hơn rất nhiều so với chi phí xin giấy phép ban đầu. Vì vậy, chính sách này chỉ thật sự có lợi khi người dân thay đổi cách tiếp cận: không hỏi “có cần xin phép không” một cách đơn giản, mà phải kiểm tra toàn bộ điều kiện xây dựng trước khi khởi công.

8. Người dân nên làm gì trước khi xây nhà từ 1/7/2026? Trước khi xây nhà, người dân nên kiểm tra ít nhất 5 việc.

+ Thứ nhất, kiểm tra đất có phải là đất ở hợp pháp không.

+ Thứ hai, kiểm tra quy hoạch, chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi, chiều cao, mật độ xây dựng.

+ Thứ ba, kiểm tra khu vực đó có thuộc trường hợp vẫn phải xin giấy phép hay có quy chế quản lý kiến trúc riêng không.

+ Thứ tư, chuẩn bị bản vẽ, phương án kết cấu, phương án thi công an toàn, đặc biệt nếu xây nhiều tầng hoặc sát nhà bên cạnh.

+ Thứ năm, lưu lại đầy đủ hồ sơ đất đai, bản vẽ, thông báo khởi công, hợp đồng thi công và các tài liệu kỹ thuật để khi cơ quan quản lý kiểm tra có thể chứng minh việc xây dựng đúng quy định. Chỉ cần làm tốt 5 việc này, người dân sẽ giảm được rất nhiều rủi ro.

Như vậy, thông tin “từ 1/7 xây nhà dưới 7 tầng có thể không cần giấy phép xây dựng” là một thông tin quan trọng, nhưng cần được hiểu đúng. Đây không phải là giấy thông hành để người dân xây nhà tùy ý. Đây là chính sách cải cách thủ tục, giảm gánh nặng hành chính cho một số công trình đủ điều kiện. Nhưng người dân vẫn phải tuân thủ quy hoạch, mục đích sử dụng đất, chỉ giới xây dựng, mật độ, chiều cao, an toàn công trình và trật tự xây dựng. Cách hiểu đúng phải là: một số trường hợp nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² có thể được miễn giấy phép xây dựng, nhưng chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. Vì vậy, trước khi xây nhà, đừng chỉ hỏi: “Có cần giấy phép không?” Hãy hỏi đúng hơn: “Đất và công trình của tôi đã đủ điều kiện xây dựng hợp pháp chưa?” Đó mới là câu hỏi giúp người dân tránh bị phạt, tránh bị đình chỉ công trình và tránh mất tiền vì hiểu sai chính sách.