Câu hỏi: Vợ chồng tôi hiện sống tại Hà Nội, có miếng đất tại Thái Nguyên (đã có sổ đỏ) muốn bán nhưng do dịch bệnh COVID 19 tôi không thể về được, tôi tìm hiểu thì thấy có thể Ủy quyền cho vợ tôi bán đất, thủ tục đó như thế nào? Chúng tôi cần chuẩn bị những giấy tờ nào để làm thủ tục? Để giải đáp thắc mắc trên của bạn, hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây
Câu hỏi: Vợ chồng tôi hiện sống tại Hà Nội, có miếng đất tại Thái Nguyên (đã có sổ đỏ) muốn bán nhưng do dịch bệnh COVID 19 tôi không thể về được, tôi tìm hiểu thì thấy có thể Ủy quyền cho vợ tôi bán đất, thủ tục đó như thế nào? Chúng tôi cần chuẩn bị những giấy tờ nào để làm thủ tục? Để giải đáp thắc mắc trên của bạn, hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây.
Trả lời:
Trong cuộc sống, có rất nhiều các vấn đề phát sinh mà chúng ta không thể kiểm soát và chuẩn bị để xử lý kịp thời, chúng ta không thể tự mình thực hiện các giao dịch mà phải nhờ người khác thực hiện, hình thức này được gọi là Ủy quyền thực hiện giao dịch. Trong lĩnh vực đất đai cũng vậy, khi người sử dụng đất không tự mình thưc hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho người khác hay tài sản chung vợ chồng, người chồng vắng mặt không thể cùng tham gia ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Một mình người vợ có toàn quyền bán đất khi được chồng Ủy quyền hay không? Việc Ủy quyền có đảm bảo tính pháp lý hay không? Pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ này như thế nào?
1.1. Khái niệm Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 như sau: Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Hợp đồng ủy quyền cũng là một loại hợp đồng dân sự, ngoài những đặc điểm chung của Hợp đồng dân sự như các đặc điểm đó là sự thể hiện ý chí của các bên, sự tự do, tự nguyện, bình đẳng của các bên khi giao kết hợp đồng. Trong hợp đồng Ủy quyền thì người được nhận Ủy quyền được quyền nhân danh, đại diện cho người Ủy quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ tham gia vào các giao dịch dân sự. Trong giao dịch dân sự liên quan đến đất đai thì người sử dụng đất có thể Ủy quyền cho người khác đại diện cho mình ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2. Phạm vi ủy quyền trong giao dịch đất đai quy định như thế nào?
Theo quy định tại Chương 11 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong đó, Khoản 1 tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về :Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Như vậy, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền Ủy quyền cho người khác hoặc Ủy quyền cho người sử dụng đất chung với mình được toàn quyền định đoạt thửa đất trên thông qua Hợp đồng ủy quyền. Các quyền và nghĩa vụ sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của hai bên, bên nhận Ủy quyền cũng chỉ được thực hiện trong phạm vi được ủy quyền, khi vượt quá phạm vi Ủy quyền sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu thiệt hại xảy ra.
2. Chồng có thể ủy quyền cho vợ toàn quyền bán nhà đất không?
Căn cứ tại Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.”
Chúng ta có thể thấy, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Ngoài ra, việc định đoạt tài sản chung vợ chồng căn cứ theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, cụ thể:
“1.Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2.Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Như vậy, quyền sử dụng đất đất là tài sản chung vợ chồng nên khi định đoạt tài sản trên cần phải có sự đồng ý của cả hai vợ. Trong trường hợp, khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải có vợ và chồng, nhưng khi một bên, người chồng không cùng vợ tham gia ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chồng Ủy quyền cho vợ được toàn quyền đại diện để tham gia ký kết Hợp đồng.
Trước khi vợ bạn có toàn quyền định đoạt toàn bộ thửa đất, thì hai vợ chồng bạn cần lập Hợp đồng Ủy quyền tại văn phòng công chứng theo quy định pháp luật. Sau khi nhận Ủy quyền của chồng thì người vợ có toàn quyền thay mặt chồng định đoạt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai vợ chồng cho người khác theo quy định của pháp luật đất đai.
Để có Hợp đồng ủy quyền hợp pháp hai vợ chồng bạn cần có các giấy tờ sau :
1. Chứng minh nhân dân của hai vợ chồng;
2. Sổ hộ khẩu của hai vợ chồng;
3. Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên ủy quyền ( Đăng ký kết hôn);
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Như vậy, khi bạn không thể thường xuyên về Thái Nguyên cùng vợ hoàn tất các thủ tục bán đất cho người khác, bạn có quyền lập Hợp đồng Ủy quyền cho vợ bạn đại diện cho cả hai vợ chồng để bán đất. Sau khi, nhận Ủy quyền từ bạn thì vợ bạn có được toàn quyền định đoạt đối với khối tài sản chung này của cả hai vợ chồng. Quá trình thực hiện Hợp đồng Ủy quyền và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo quy định của Bộ Luật dân sự 2015 và Luật đất đai năm 2013 cũng như quy định pháp luật có liên quan khác.
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi về vấn đề:
“ Hướng dẫn làm Ủy quyền cho vợ bán đất ?”
-GN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
Hotline: 03.2518.2518
FB: Luatsuthanhdat
Zalo : 03.2518.2518
Trụ sở: Phòng 1936, tòa HH4C, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Chùa Hà, Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc