Theo quy định tại khoản 4 Điều 81 Luật Nhà ở 2023, người mua nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền và có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu muốn bán trước thời hạn này, chỉ được bán lại cho Nhà nước, chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp tìm cách lách luật bằng cách:
- Ký hợp đồng ủy quyền thay vì hợp đồng mua bán để che giấu giao dịch.
- Viết giấy tay, không công chứng, khiến người mua gặp rủi ro pháp lý.
Hậu quả pháp lý:
- Hợp đồng vô hiệu, người mua có thể mất trắng tiền.
- Bị phạt từ 50 - 60 triệu đồng theo Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Nhiều đối tượng lợi dụng tâm lý muốn sở hữu nhà giá rẻ, yêu cầu người dân đặt cọc để "giữ suất ưu tiên". Trên thực tế, đây là chiêu trò nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc lừa dối người mua.
Các hình thức lừa đảo phổ biến:
- Rao bán dự án “ma” chưa được cấp phép nhưng vẫn thu tiền đặt cọc.
- Giả danh chủ đầu tư, môi giới trái phép để nhận tiền rồi biến mất.
- Yêu cầu chuyển khoản trước mà không có hợp đồng rõ ràng.
Hậu quả pháp lý:
- Nếu bị phát hiện chiếm đoạt tài sản, đối tượng có thể bị xử lý tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, với mức phạt lên đến tù chung thân.
- Nếu không đủ yếu tố hình sự, có thể bị phạt hành chính 80 - 100 triệu đồng (Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Theo khoản 1 Điều 81 Luật Nhà ở 2023, trong vòng 5 năm từ khi thanh toán đủ tiền, người mua không được cho thuê hoặc cho thuê lại nhà ở xã hội.
Thực tế, nhiều người mua nhà ở xã hội sau đó lại cho thuê để kiếm lời, vi phạm quy định. Các hình thức phổ biến gồm:
- Chủ sở hữu đăng tin cho thuê lại dù chưa đủ điều kiện.
- Ký hợp đồng thuê mượn giả cách để hợp thức hóa việc cho thuê.
Hậu quả pháp lý:
- Nhà ở có thể bị thu hồi (Điều 87 Luật Nhà ở 2023).
- Chủ sở hữu bị phạt từ 40 - 50 triệu đồng (Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Để được xét duyệt mua nhà ở xã hội, người đăng ký phải đáp ứng điều kiện về thu nhập và tình trạng nhà ở. Tuy nhiên, một số trường hợp làm giả hồ sơ để hưởng ưu đãi trái phép.
Các hành vi vi phạm bao gồm:
- Giả mạo giấy tờ chứng minh thu nhập thấp để nằm trong diện đủ điều kiện.
- Khai báo sai về tình trạng nhà ở nhằm được xét duyệt.
- Dùng giấy tờ giả để chứng minh thuộc đối tượng ưu tiên.
Hậu quả pháp lý:
- Bị hủy hợp đồng mua bán, thu hồi nhà ở nếu bị phát hiện.
- Bị xử lý hình sự về tội làm giả tài liệu, con dấu theo Điều 341 Bộ luật Hình sự 2015, với mức phạt lên đến 7 năm tù.
Cách phòng tránh lừa đảo và vi phạm pháp luật khi mua nhà ở xã hội
Để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý, người mua nhà ở xã hội cần lưu ý:
Kiểm tra tính pháp lý của dự án
- Xác minh dự án tại Sở Xây dựng địa phương.
- Chỉ làm việc với chủ đầu tư chính thức hoặc đơn vị phân phối được ủy quyền.
Không giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền hoặc giấy viết tay
- Chỉ ký hợp đồng mua bán có công chứng.
- Không đặt cọc nếu chưa có thông báo chính thức từ chủ đầu tư.
Không chuyển tiền qua trung gian không rõ ràng
- Kiểm tra tài khoản nhận tiền có thuộc chủ đầu tư hay không.
- Hạn chế giao dịch qua môi giới không có chứng nhận hành nghề.
Báo cáo ngay nếu phát hiện dấu hiệu lừa đảo
- Gửi đơn tố cáo đến công an kinh tế hoặc Sở Xây dựng.
- Cảnh báo người thân và cộng đồng về các chiêu trò lừa đảo.
Nhà ở xã hội là cơ hội giúp người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro lừa đảo và giao dịch trái phép. Người dân cần nắm rõ quy định pháp luật, tránh các hành vi mua bán trái phép để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu phát hiện dấu hiệu vi phạm, hãy tố giác ngay để bảo vệ bản thân và cộng đồng.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-ĐH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI