I. Bản chất của lần sửa đổi: không phải sửa nhỏ, mà là “tái căn chỉnh” cơ chế vận hành đất đai
Theo Tờ trình 4204/TTr-BNNMT, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất đưa Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026. Lý do được nêu là sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024, Quốc hội và Chính phủ đã phải ban hành hơn 26 văn bản để sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thi hành nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn. Điều này cho thấy Luật Đất đai 2024 tuy có nhiều đổi mới nhưng vẫn cần tiếp tục điều chỉnh để phù hợp yêu cầu tăng trưởng, mô hình chính quyền địa phương hai cấp và cải cách hành chính.
Tờ trình xác định hai nhóm nội dung lớn: nhóm thứ nhất là các nội dung đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số; nhóm thứ hai là phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp và cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đây là hai trục rất quan trọng vì một trục liên quan đến khơi thông nguồn lực đất đai, còn một trục liên quan đến ai có quyền quyết, quyết ở cấp nào, thủ tục đi theo luồng nào.
Điểm đáng chú ý nhất là Tờ trình không chỉ nêu chung chung, mà liệt kê một phạm vi sửa đổi rất rộng: giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, lựa chọn hình thức thuê đất, tách thửa, hợp thửa, chế độ sử dụng một số loại đất, hệ thống thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
II. Nhóm 1: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất — sửa để bám mô hình chính quyền hai cấp và tăng tốc dự án
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 đã thiết kế hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo hướng gắn với quy hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và các cơ chế điều chỉnh. Tuy nhiên, khi Việt Nam chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp, nhiều quy định liên quan đến cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và thủ tục liên thông giữa tỉnh - huyện - xã phát sinh nhu cầu điều chỉnh.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Theo Tờ trình, nội dung sửa đổi dự kiến bao gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Tờ trình cũng nêu việc sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp và yêu cầu cải cách hành chính.
3. Tác động
Với Nhà nước, việc đưa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xuống cấp xã hoặc điều chỉnh lại vai trò cấp xã sẽ giúp dữ liệu sử dụng đất gần thực tế hơn, giảm độ trễ giữa quy hoạch và nhu cầu dân sinh.
Với doanh nghiệp BĐS, đây là thay đổi rất lớn. Trước đây, nhiều dự án bị vướng vì không có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, dù quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch phân khu có thể phù hợp. Nếu cơ chế mới làm rõ thẩm quyền và quy trình điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án có thể được xử lý nhanh hơn. Ngược lại, nếu không theo dõi sát quy hoạch cấp xã, doanh nghiệp có thể mất cơ hội vì hồ sơ không khớp tầng quy hoạch mới.
Với người dân, quy hoạch cấp xã rõ hơn có thể giúp người dân biết đất của mình có được chuyển mục đích, tách thửa, xây dựng, cấp sổ hay không. Nhưng nếu công bố thông tin không minh bạch, rủi ro “đất nằm trong quy hoạch treo” vẫn tiếp tục.
4. Đề xuất chính sách
Cần xây dựng một cổng dữ liệu quy hoạch sử dụng đất dễ tra cứu đến cấp thửa, có giá trị tham khảo pháp lý rõ ràng. Người dân và doanh nghiệp phải biết một thửa đất thuộc quy hoạch gì, có được chuyển mục đích không, có thuộc diện thu hồi không, có hạn chế tách thửa không. Nếu quy hoạch chỉ tồn tại trong hồ sơ hành chính mà người dân không tiếp cận được thì tranh chấp và khiếu nại sẽ tiếp tục tăng.
III. Nhóm 2: Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất — sửa để giảm “điểm nghẽn tiếp cận đất”
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 đã phân biệt rõ hơn các phương thức tiếp cận đất: giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; và các trường hợp không đấu giá, không đấu thầu. Tuy nhiên, trong thực tế, doanh nghiệp vẫn vướng ở ba điểm: dự án nào phải đấu giá, dự án nào phải đấu thầu, dự án nào được giao đất/thuê đất trực tiếp; trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án xử lý thế nào; và dự án đang dở dang theo luật cũ thì chuyển tiếp ra sao.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình liệt kê nhóm nội dung sửa đổi gồm: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, lựa chọn hình thức thuê đất, các trường hợp giao đất/thuê đất không đấu giá, không đấu thầu, giao đất/cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Phụ lục Tờ trình cũng liệt kê nhiều điều dự kiến sửa liên quan đến Điều 111, 112, 115, 118, 124, 125, 126 của Luật Đất đai 2024.
3. Tác động
Với thị trường, đây là nhóm sửa đổi có khả năng tác động mạnh nhất đến nguồn cung dự án. Nếu cơ chế tiếp cận đất rõ hơn, nhiều dự án sẽ được khởi động lại; nếu cơ chế tiếp tục phức tạp, thị trường sẽ thiếu nguồn cung hợp pháp, đẩy giá nhà tăng.
Với doanh nghiệp, rủi ro lớn nhất là dự án đã gom đất, đã nhận chuyển nhượng, đã có chủ trương nhưng chưa hoàn tất thủ tục giao đất/cho thuê đất/chuyển mục đích. Nếu luật sửa theo hướng rõ cơ chế chuyển tiếp và điều kiện hợp thức hóa, doanh nghiệp có thể khơi thông dự án. Nếu siết theo hướng phải quay lại đấu giá/đấu thầu, nhiều phương án tài chính sẽ thay đổi.
Với người dân, việc làm rõ cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất giúp hộ gia đình, cá nhân có đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong khu dân cư biết có thể chuyển sang đất ở hay không, nộp tiền bao nhiêu, hồ sơ gồm gì.
4. Đề xuất chính sách
Nên phân loại rõ bốn nhóm dự án: dự án phải đấu giá; dự án phải đấu thầu; dự án doanh nghiệp được tiếp tục thực hiện do đã nhận chuyển nhượng hợp pháp; và dự án tồn đọng cần cơ chế chuyển tiếp. Không nên áp một công thức cho mọi dự án, vì điều đó sẽ vừa làm tắc thị trường, vừa không xử lý được sai sót lịch sử.
IV. Nhóm 3: Giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất — điểm quyết định khả năng sống còn của dự án
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và đặt ra nguyên tắc bảng giá đất được cập nhật hằng năm từ năm 2026. Đồng thời, luật phân biệt bảng giá đất, giá đất cụ thể và các phương pháp xác định giá đất. Đây là bước tiến lớn nhằm đưa giá đất tiệm cận hơn với thị trường.
Nhưng thực tế lại phát sinh nghịch lý: nếu giá đất quá thấp thì Nhà nước thất thu và người dân không đồng thuận khi bồi thường; nếu giá đất quá cao thì doanh nghiệp không thể triển khai dự án; nếu phương pháp định giá không rõ thì cán bộ sợ trách nhiệm và hồ sơ bị treo.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình nêu rõ nhóm nội dung dự kiến luật hóa và sửa đổi gồm: giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Phụ lục cũng liệt kê các điều về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thời điểm tính giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, hội đồng thẩm định bảng giá đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
3. Tác động
Với doanh nghiệp BĐS, đây là nhóm rủi ro tài chính lớn nhất. Một dự án có thể lãi trên giấy nhưng lỗ thật nếu tiền sử dụng đất bị xác định lại quá cao. Doanh nghiệp cần rà soát toàn bộ phương án tài chính theo ba kịch bản: giá đất thấp, trung bình, cao.
Với người dân, bảng giá đất sát thị trường hơn có thể làm tăng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuế, lệ phí và nghĩa vụ tài chính. Nhưng mặt khác, khi Nhà nước thu hồi đất, người dân có cơ hội được bồi thường sát hơn với giá trị thực.
Với Nhà nước, đây là công cụ tăng thu ngân sách, nhưng nếu thiết kế quá cứng sẽ làm doanh nghiệp dừng dự án, nguồn thu không phát sinh.
4. Đề xuất chính sách
Cần thiết kế cơ chế định giá theo nguyên tắc: đúng thị trường nhưng phải dự báo được. Doanh nghiệp không sợ nghĩa vụ tài chính cao bằng việc không biết nghĩa vụ tài chính là bao nhiêu. Nếu có thời hạn bắt buộc để xác định giá đất cụ thể, có cơ chế phản biện độc lập và công khai phương pháp tính, dự án sẽ đi nhanh hơn, ngân sách thu được nhanh hơn, người dân cũng ít khiếu kiện hơn.
V. Nhóm 4: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất — sửa để xử lý gánh nặng tài chính và khơi thông chuyển mục đích
1. Quy định hiện nay
Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nghĩa vụ tài chính trung tâm khi giao đất, chuyển mục đích, công nhận đất ở, thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm. Thực tế nhiều hồ sơ của người dân bị kẹt vì số tiền chuyển mục đích quá cao, nhất là đất vườn ao trong cùng thửa có nhà ở. Doanh nghiệp thì kẹt vì chưa xác định xong tiền sử dụng đất nên không thể mở bán, không thể cấp sổ cho khách hàng.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình đề cập trực tiếp đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thời điểm tính giá đất và thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc luật hóa một số cơ chế tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng cho thấy Nhà nước muốn đưa các chính sách xử lý nghĩa vụ tài chính đất đai vào luật để ổn định hơn.
3. Tác động
Với hộ gia đình, cá nhân, nếu cơ chế tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở được thiết kế hợp lý, nhu cầu hợp thức hóa đất ở sẽ tăng mạnh. Điều này vừa giúp người dân có sổ đúng mục đích, vừa tăng thu ngân sách.
Với doanh nghiệp, quy định rõ thời điểm tính tiền sử dụng đất sẽ giúp giảm tranh chấp với cơ quan thuế, tài nguyên và môi trường. Nhiều dự án hiện nay bị rủi ro vì không biết nghĩa vụ tài chính tính theo thời điểm giao đất, thời điểm quyết định giá đất, thời điểm điều chỉnh quy hoạch hay thời điểm hoàn tất thủ tục.
4. Đề xuất chính sách
Nên tách rõ nghĩa vụ tài chính của người dân có nhu cầu an cư và nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Với người dân, chính sách cần bảo đảm khả năng chi trả; với doanh nghiệp, cần bảo đảm nguyên tắc thị trường và chống thất thu ngân sách. Nếu đánh đồng hai nhóm, người dân sẽ không thể hợp thức hóa đất ở, còn doanh nghiệp lại có thể hưởng lợi bất hợp lý.
VI. Nhóm 5: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư — sửa để giảm khiếu kiện và tăng tốc giải phóng mặt bằng
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; đồng thời điều chỉnh nhiều nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều điểm nghẽn: giá bồi thường, chất lượng khu tái định cư, sinh kế sau thu hồi đất, trường hợp đặc thù và cơ chế hỗ trợ ngoài khung.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình nêu rõ sẽ sửa đổi nhóm nội dung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bồi thường trong trường hợp đặc thù; kinh phí và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trình tự, thủ tục thu hồi đất. Phụ lục liệt kê nhiều điều từ Điều 78 đến Điều 103, Điều 109 liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Tác động
Với Nhà nước, nếu cơ chế bồi thường rõ và công bằng hơn, tiến độ hạ tầng, khu đô thị, khu công nghiệp, nhà ở xã hội sẽ nhanh hơn.
Với doanh nghiệp, giải phóng mặt bằng là rủi ro lớn nhất về thời gian. Một dự án chậm ba năm vì bồi thường có thể mất toàn bộ hiệu quả tài chính. Doanh nghiệp cần rà soát lại phương án bồi thường, khu tái định cư, đối thoại cộng đồng, chi phí hỗ trợ và rủi ro khiếu kiện tập thể.
Với người dân, sửa đổi phải hướng đến nguyên tắc: người bị thu hồi đất phải có chỗ ở, sinh kế và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn trước. Nếu chỉ bồi thường bằng tiền mà không bảo đảm sinh kế, tranh chấp sẽ kéo dài.
4. Đề xuất chính sách
Cần chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản” sang “tái thiết đời sống”. Người dân mất đất không chỉ mất một tài sản, mà có thể mất nơi ở, sinh kế, cộng đồng, vị trí kinh doanh và môi trường sống. Dự án muốn đi nhanh phải tạo được đồng thuận xã hội, không chỉ có quyết định hành chính.
VII. Nhóm 6: Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận — sửa để xử lý “lịch sử đất” và cấp sổ nhanh hơn
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 mở rộng nhiều trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu, xử lý đất không có giấy tờ, đất giao không đúng thẩm quyền, đất sử dụng ổn định. Tuy nhiên, nhóm hồ sơ lịch sử vẫn rất phức tạp: đất sử dụng trước 1980, trước 1993, trước 2014; đất có vi phạm; đất được giao không đúng thẩm quyền; đất đã xây nhà nhưng giấy tờ ghi loại đất khác; chung cư chậm sổ.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình đề xuất sửa đổi nhóm nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước các mốc thời gian; đất giao không đúng thẩm quyền; xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức; cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền. Phụ lục liệt kê các Điều 133, 137, 139, 140, 141, 142, 151.
3. Tác động
Với người dân, đây là nhóm sửa đổi có ý nghĩa rất lớn. Nếu quy định rõ hơn, hàng triệu hồ sơ đất ở lịch sử, đất vườn ao, đất giao trái thẩm quyền, đất giấy tay, đất đã sử dụng ổn định có thể được xử lý.
Với doanh nghiệp, việc cấp sổ cho khách hàng là điểm sống còn về uy tín. Nếu luật sửa tạo cơ chế xử lý dự án có sai sót nhưng người mua ngay tình, doanh nghiệp và cư dân đều được hưởng lợi.
Với thị trường, sổ đỏ, sổ hồng là điều kiện để tài sản tham gia thị trường tín dụng, chuyển nhượng và đầu tư. Cấp sổ nhanh hơn đồng nghĩa tài sản thanh khoản tốt hơn.
4. Đề xuất chính sách
Nên xây dựng cơ chế “phân tầng rủi ro hồ sơ cấp sổ”: hồ sơ rõ thì cấp nhanh; hồ sơ thiếu giấy tờ nhưng sử dụng ổn định thì xác minh theo quy trình rút gọn; hồ sơ có vi phạm thì cho khắc phục tài chính nếu phù hợp quy hoạch; hồ sơ không thể khắc phục thì xử lý riêng. Không nên để tất cả hồ sơ cùng bị đưa vào một quy trình kéo dài.
VIII. Nhóm 7: Tách thửa, hợp thửa — sửa để cân bằng giữa nhu cầu dân sinh và chống phân lô đầu cơ
1. Quy định hiện nay
Tách thửa, hợp thửa là thủ tục rất nhạy cảm. Với người dân, đây là nhu cầu thật để chia tài sản, thừa kế, chuyển nhượng, xây nhà cho con. Với thị trường, đây cũng là công cụ bị lợi dụng để phân lô bán nền, phá vỡ quy hoạch, tạo khu dân cư tự phát.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình đưa tách thửa đất, hợp thửa đất vào nhóm nội dung dự kiến sửa đổi, bổ sung. Đây là tín hiệu cho thấy Nhà nước muốn chuẩn hóa vấn đề này ở tầm luật, thay vì để mỗi địa phương quy định quá khác nhau.
3. Tác động
Với người dân, nếu quy định minh bạch hơn, người dân sẽ biết trường hợp nào được tách, diện tích tối thiểu, điều kiện lối đi, hạ tầng, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính.
Với doanh nghiệp và nhà đầu tư, tách thửa bị siết sẽ làm giảm đầu cơ đất nền vùng ven, nhưng cũng giúp thị trường minh bạch hơn. Các dự án bài bản, có quy hoạch 1/500, hạ tầng đầy đủ sẽ có lợi thế so với phân lô tự phát.
Với Nhà nước, đây là công cụ kiểm soát đô thị hóa tự phát. Nếu quá lỏng, hạ tầng quá tải; nếu quá chặt, nhu cầu dân sinh chính đáng bị nghẽn.
4. Đề xuất chính sách
Nên phân biệt rõ tách thửa dân sinh và tách thửa mang tính kinh doanh bất động sản. Tách đất để chia thừa kế, tặng cho con, ổn định chỗ ở nên có quy trình thuận lợi hơn. Tách nhiều thửa để bán nền phải bị kiểm soát bằng quy hoạch, hạ tầng, giao thông, PCCC, cấp thoát nước và nghĩa vụ tài chính.
IX. Nhóm 8: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất — sửa để rõ hơn trong chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 quy định khá rộng quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thực tế có nhiều vướng mắc: đất thuê trả tiền hằng năm được quyền gì; đất trả tiền một lần được quyền gì; người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước đây thì có được chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn không; đất trồng lúa có quyền và nghĩa vụ gì.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình nêu việc sửa đổi, bổ sung quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014. Phụ lục cũng liệt kê Điều 45, 46 và các điều liên quan đến chế độ sử dụng đất trồng lúa, đất rừng, đất công nghệ cao, đất quốc phòng, an ninh.
3. Tác động
Với doanh nghiệp, vấn đề lớn là quyền tài sản trên đất thuê. Nếu đất thuê trả tiền hằng năm bị hạn chế thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, doanh nghiệp sẽ khó huy động vốn. Nếu luật sửa rõ hơn quyền của từng loại đất, thị trường vốn sẽ an toàn hơn.
Với người dân, quyền của người sử dụng đất trồng lúa, đất nông nghiệp, đất có vi phạm lịch sử là vấn đề thiết thực. Nếu quy định cho phép khắc phục vi phạm và tiếp tục thực hiện quyền trong một số trường hợp, tài sản của người dân sẽ được đưa trở lại thị trường.
4. Đề xuất chính sách
Nên xác lập nguyên tắc: vi phạm đất đai phải bị xử lý, nhưng không phải mọi vi phạm đều làm triệt tiêu vĩnh viễn quyền tài sản. Trường hợp vi phạm đã tồn tại lâu, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, không xâm phạm lợi ích công cộng thì nên có cơ chế khắc phục bằng tài chính, nghĩa vụ bổ sung hoặc điều chỉnh hiện trạng.
X. Nhóm 9: Chế độ sử dụng một số loại đất — sửa để phục vụ sản xuất, công nghệ cao, nông nghiệp mới và đất công
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 đã quy định nhiều loại đất: đất nông nghiệp, đất trồng lúa, đất rừng, đất khu công nghệ cao, đất quốc phòng an ninh, đất do cơ quan nhà nước quản lý, đất công trình công cộng, đất tôn giáo, đất nông lâm trường. Tuy nhiên, nhiều loại đất đang phát sinh nhu cầu sử dụng mới: nông nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, năng lượng, nhà ở công nhân, đô thị vệ tinh.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Phụ lục Tờ trình liệt kê nhiều điều dự kiến sửa về đất công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, đất có mặt nước chuyên dùng, đất các công ty nông lâm nghiệp quản lý, đất rừng sản xuất, hoạt động lấn biển, đất sử dụng cho khu công nghệ cao, đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng đất kết hợp đa mục đích, tách thửa đất hợp tác xã.
3. Tác động
Với FDI và khu công nghiệp, quy định rõ về đất khu công nghệ cao, đất kết hợp đa mục đích, đất công trình hạ tầng sẽ giúp thu hút dự án công nghệ, bán dẫn, logistics, trung tâm dữ liệu.
Với nông nghiệp, sửa đổi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trồng lúa, đất nông lâm trường, đất hợp tác xã có thể mở ra cơ hội tích tụ đất đai, sản xuất lớn, nông nghiệp công nghệ cao.
Với thị trường BĐS, đất sử dụng kết hợp đa mục đích có thể tạo cơ hội cho mô hình đô thị - thương mại - dịch vụ - logistics - sản xuất. Nhưng nếu không kiểm soát tốt, đây cũng có thể là cửa để biến tướng mục đích sử dụng đất.
4. Đề xuất chính sách
Nên cho phép sử dụng đất linh hoạt hơn nhưng phải kèm ba lớp kiểm soát: quy hoạch, môi trường và nghĩa vụ tài chính. Đất có thể sử dụng đa mục đích, nhưng không thể dùng danh nghĩa sản xuất để phát triển bất động sản trái phép, hoặc dùng danh nghĩa nông nghiệp công nghệ cao để phân lô.
XI. Nhóm 10: Hệ thống thông tin đất đai, dữ liệu số — sửa để đất đai trở thành tài sản minh bạch
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 đã nhấn mạnh xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, dịch vụ công điện tử. Nhưng trên thực tế, dữ liệu giữa các địa phương chưa đồng bộ; nhiều nơi vẫn yêu cầu hồ sơ giấy; thông tin quy hoạch, thửa đất, biến động, nghĩa vụ tài chính chưa dễ tra cứu.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình đưa hệ thống thông tin đất đai, bảo đảm kinh phí xây dựng, quản lý, vận hành, bảo trì, nâng cấp hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào nhóm nội dung sửa đổi. Phụ lục liệt kê Điều 168 về bảo đảm kinh phí cho hệ thống thông tin quốc gia về đất đai.
3. Tác động
Với Nhà nước, dữ liệu đất đai là nền tảng để quản lý thuế, giá đất, quy hoạch, bồi thường, chống đầu cơ, chống thất thu.
Với doanh nghiệp, dữ liệu minh bạch giúp giảm chi phí thẩm định pháp lý, M&A dự án, thế chấp ngân hàng, phát hành trái phiếu.
Với người dân, nếu tra cứu được quy hoạch, tình trạng pháp lý thửa đất, nghĩa vụ tài chính, hạn chế chuyển nhượng, nguy cơ tranh chấp, họ sẽ ít bị lừa khi giao dịch.
4. Đề xuất chính sách
Cần tiến tới mô hình “mỗi thửa đất có một hồ sơ pháp lý số”: nguồn gốc, quy hoạch, hiện trạng, nghĩa vụ tài chính, biến động, hạn chế giao dịch, thông tin tranh chấp nếu có. Đây là nền tảng để giảm tranh chấp và nâng cấp thị trường BĐS Việt Nam.
XII. Nhóm 11: Giải quyết tranh chấp, hòa giải, thanh tra, kiểm tra — sửa để giảm kiện tụng kéo dài
1. Quy định hiện nay
Tranh chấp đất đai hiện là nhóm tranh chấp dân sự, hành chính lớn nhất. Cơ chế hòa giải tại cơ sở, giải quyết tranh chấp tại UBND hoặc tòa án, thanh tra, kiểm tra chuyên ngành còn nhiều điểm chồng chéo. Nhiều vụ việc kéo dài hàng chục năm vì không rõ thẩm quyền, thiếu hồ sơ gốc, quy hoạch thay đổi, đất sử dụng qua nhiều thời kỳ.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Tờ trình nêu nhóm nội dung về giải quyết tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai, thanh tra chuyên ngành đất đai, kiểm toán đất đai, trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất. Phụ lục liệt kê các Điều 234, 235, 241, 242.
3. Tác động
Với người dân, nếu cơ chế giải quyết tranh chấp rõ hơn, thời gian xử lý sẽ giảm. Nhưng nếu hòa giải vẫn hình thức, tranh chấp vẫn phải ra tòa.
Với doanh nghiệp, thanh tra và kiểm tra đất đai rõ quy trình sẽ giúp giảm rủi ro “hậu kiểm bất ngờ”. Tuy nhiên, doanh nghiệp có sai phạm lịch sử phải chủ động chuẩn bị phương án khắc phục trước khi bị thanh tra.
Với Nhà nước, cơ chế thanh tra, kiểm toán đất đai mạnh hơn giúp chống thất thoát, nhưng phải tránh tình trạng cán bộ sợ trách nhiệm dẫn đến không dám quyết.
4. Đề xuất chính sách
Nên xây dựng cơ chế hòa giải đất đai có hồ sơ số, có thời hạn, có giá trị chứng cứ rõ ràng. Đồng thời, thanh tra đất đai nên phân loại rủi ro: dự án có dấu hiệu thất thoát lớn kiểm tra sâu; hồ sơ sai kỹ thuật có thể cho khắc phục; người mua ngay tình phải được bảo vệ.
XIII. Nhóm 12: Quy định chuyển tiếp — sửa để xử lý “kho hồ sơ cũ” trước và sau Luật Đất đai 2024
1. Quy định hiện nay
Luật Đất đai 2024 có nhiều điều khoản chuyển tiếp, nhưng thực tế vẫn phát sinh hàng loạt hồ sơ nằm giữa các thời kỳ pháp luật: hồ sơ giao đất theo Luật 2003, dự án theo Luật 2013, thủ tục đang làm dở khi Luật 2024 có hiệu lực, dự án có vi phạm trước 01/7/2014, dự án tồn đọng trước 01/8/2024.
2. Tinh thần sửa đổi dự kiến
Phụ lục Tờ trình liệt kê các điều liên quan đến quy định chuyển tiếp về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực; quy định chuyển tiếp về thời hạn sử dụng đất; quy định chuyển tiếp một số trường hợp khác khi Luật này có hiệu lực.
3. Tác động
Với doanh nghiệp, đây là nhóm cực kỳ quan trọng. Nhiều dự án không vướng vì luật hiện hành, mà vướng vì không biết áp luật cũ hay luật mới. Nếu quy định chuyển tiếp rõ, dự án tồn đọng có thể được xử lý.
Với người dân, chuyển tiếp rõ giúp các hồ sơ cấp sổ, chuyển mục đích, bồi thường, tái định cư không bị “đá qua đá lại” giữa các thời kỳ pháp luật.
4. Đề xuất chính sách
Cần có nguyên tắc chuyển tiếp rõ: hồ sơ đã nộp hợp lệ trước thời điểm luật mới có hiệu lực thì được tiếp tục xử lý theo luật cũ nếu có lợi và không trái nguyên tắc quản lý; hồ sơ có sai sót nhưng phù hợp quy hoạch thì cho khắc phục; hồ sơ gây thất thoát hoặc vi phạm nghiêm trọng thì xử lý riêng. Không nên để tất cả hồ sơ cũ phải làm lại từ đầu.
XIV. Tổng hợp tác động theo 4 nhóm chủ thể
1. Đối với Nhà nước
Lần sửa đổi này nếu làm tốt sẽ giúp Nhà nước đạt bốn mục tiêu: tăng thu ngân sách từ đất, giảm khiếu kiện, đẩy nhanh hạ tầng - NOXH - KCN, và nâng cấp quản trị đất đai bằng dữ liệu số. Nhưng nếu sửa không rõ, địa phương vẫn sợ trách nhiệm, cán bộ vẫn không dám ký, dự án vẫn không chạy.
2. Đối với doanh nghiệp BĐS
Doanh nghiệp cần rà soát ngay toàn bộ danh mục dự án theo 10 điểm: nguồn gốc đất, phương thức tiếp cận đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao/thuê đất, chuyển mục đích, nghĩa vụ tài chính, bồi thường, cấp sổ, khả năng áp dụng cơ chế chuyển tiếp. Doanh nghiệp nào có đất sạch, pháp lý rõ, nghĩa vụ tài chính minh bạch sẽ hưởng lợi. Doanh nghiệp nào dựa vào đất chưa sạch, huy động vốn sớm, pháp lý lỏng sẽ chịu rủi ro lớn.
3. Đối với người dân
Người dân có thể hưởng lợi ở các nhóm: cấp sổ lần đầu, chuyển mục đích đất vườn ao, giảm vướng mắc khi đất có lịch sử sử dụng lâu dài, bồi thường tái định cư rõ hơn, tra cứu thông tin đất đai tốt hơn. Nhưng người dân cũng có thể chịu chi phí cao hơn nếu bảng giá đất và nghĩa vụ tài chính tăng.
4. Đối với thị trường BĐS
Thị trường sẽ bước vào giai đoạn pháp lý hóa sâu hơn. Giá trị tài sản không chỉ đến từ vị trí, mà đến từ tính sạch của pháp lý, khả năng cấp sổ, nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất, quy hoạch rõ và dữ liệu minh bạch. Đây là nền tảng cho một thị trường lành mạnh hơn, dù ngắn hạn có thể làm nhiều dự án bị rà soát lại.
XV. Kết luận chiến lược cho doanh nghiệp BĐS
Tờ trình 4204/TTr-BNNMT cho thấy Luật Đất đai 2024 có thể được sửa theo hướng rất rộng, không chỉ sửa kỹ thuật. Tâm điểm là khơi thông nguồn lực đất đai để phục vụ tăng trưởng, đồng thời phân cấp mạnh hơn theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp.
Với doanh nghiệp bất động sản, việc cần làm ngay không phải là chờ luật sửa xong, mà là rà soát trước danh mục dự án. Mỗi dự án cần được đặt vào một trong bốn nhóm: dự án pháp lý sạch có thể tăng tốc; dự án có vướng mắc nhưng có thể khắc phục; dự án cần cơ chế chuyển tiếp/đặc thù; và dự án rủi ro cao cần tái cấu trúc hoặc thoái vốn.
Từ góc nhìn thị trường, đây là cơ hội để giải phóng nguồn cung bị kẹt, giảm áp lực giá nhà, tăng thu ngân sách, thúc đẩy hạ tầng, NOXH, KCN và FDI. Nhưng cơ hội chỉ trở thành hiện thực nếu luật sửa theo nguyên tắc: rõ thẩm quyền, rõ phương pháp định giá, rõ cơ chế chuyển tiếp, rõ quyền của người dân, rõ trách nhiệm của doanh nghiệp và rõ dữ liệu đất đai.
Nói ngắn gọn: Luật Đất đai sửa đổi 2026 không chỉ là câu chuyện pháp lý. Đây là câu chuyện tái mở khóa nguồn lực đất đai cho tăng trưởng, nhưng cũng là phép thử năng lực pháp lý của mọi doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ mới.