PHẠT CỌC TRONG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Khi hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, tài sản đặt cọc sẽ được thực hiện theo quy định chung về đặt cọc nêu trên. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng thì phải có trách nhiệm trả lại số tài sản đã đặt cọc cho bên đặt cọc và phải chịu trách nhiệm bồi thường bằng một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Trong trường hợp hợp đồng không được giao kết, thực hiện, nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.

Như vậy, việc áp dụng phạt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất được xem là một biện pháp để đảm bảo các bên thực hiện nghiêm túc các nội dung đã thỏa thuận và cam kết tại hợp đồng đặt cọc. Phạt cọc xảy ra khi một bên vi phạm thỏa thuận giữa hai bên, không thực hiện giao dịch như đã thống nhất dẫn đến hai bên không thể tiếp tục thực hiện giao dịch, khi đó bên vi phạm đã vô hình trung vi phạm các quy định pháp luật về đặt cọc và sẽ phải chịu phạt số tiền tương đương với khoản đặt cọc.

2. Mức phạt cọc trong chuyển nhượng nhà đất theo quy định pháp luật

Trường hợp các bên không thoả thuận về mức phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 quy định như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc

Trường hợp các bên đã thoả thuận về mức phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thì các bên có thể tự thoả thuận được về số tiền phạt cọc (pháp luật hiện hành không có quy định mức phạt cọc tối đa trong hợp đồng đặt cọc).

3. Trường hợp nào không phải chịu phạt cọc khi chuyển nhượng nhà đất?

Việc phạt cọc chỉ đặt ra khi các bên vi phạm nghĩa vụ, cam kết đã đặt ra trong Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt thì các bên sẽ không phải chịu phạt cọc. Cụ thể:

Trường hợp 1: Các bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc

Khi các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán và cam kết mua bán nhà đất cũng sẽ không còn hiệu lực. Điều này có nghĩa là các bên đã đồng ý với quyết định chấm dứt và không có tranh chấp phát sinh; cho phép các bên hoàn trả số tiền cọc đã đặt mà không cần phải chịu phạt cọc hay nghĩa vụ bồi thường.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính minh bạch và tránh xảy ra tranh chấp trong quá trình chấm dứt, các bên nên lưu giữ các bằng chứng và thông báo chấm dứt theo đúng quy định của hợp đồng. Điều này sẽ giúp các bên có thể chứng minh việc chấm dứt được thực hiện theo đúng quy trình và giữ được tính công bằng trong quá trình giao dịch.

Trường hợp 2: Xảy ra sự kiện bất khả kháng hoặc vì trở ngại khách quan bất kỳ

Sự kiện bất khả kháng được xác định là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được hậu quả mặc dù đã áp dụng các biện pháp và khả năng cho phép theo khoản 1 Điều 156 BLDS 2015

Trở ngại khách quan là trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền và nghĩa vụ dân sự trong một giao dịch dân sự không thể biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ dân sự của mình theo Điều 156 BLDS 2015.

Theo đó, nếu các bên vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc vì lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì sẽ không phải chịu phạt cọc.

Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất bị vô hiệu

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất vô hiệu là trường hợp hợp đồng đặt cọc không thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, như:

- Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự;

- Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép;

- Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật;

- Giao dịch đặt cọc không tuân thủ quy định về mặt hình thức.

Ngoài ra, căn cứ Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thuộc quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật dân sự 2015 cũng bị coi là hợp đồng vô hiệu.

Theo đó, khi hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bị coi là vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và không phải chịu phạt cọc (Điều 131 Bộ luật dân sự 2015)

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.

-XH-

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

HOTLINE: 19006196

FB: LUATSUTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI

CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI