TÌNH HUỐNG (Tình huống dựa trên vụ việc thực tế mà LTD LAWFIRM đang hỗ trợ khách hàng trong việc cấp sổ đỏ lần đầu):
Gia đình ông A và bà B (mất lần lượt vào các năm 1988 và 1989) để lại di sản thừa kế là thửa đất có diện tích 600m². Nguồn gốc thửa đất là đất nông nghiệp, được ông bà mua từ trước năm 1980.
Sau khi ông bà qua đời, 9 người con trong gia đình đã tự thỏa thuận bằng miệng việc phân chia diện tích đất và lần lượt xây dựng nhà cửa, sử dụng ổn định từ trước những năm 1990, mỗi người đều trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất được phân chia, không phát sinh tranh chấp hay khiếu kiện.
Đến năm 2001, các con đã cùng họp bàn và lập biên bản họp gia đình thống nhất phân chia di sản thừa kế thửa đất nêu trên. Biên bản họp này chỉ có chữ ký của 9 người con.
Tuy nhiên, toàn bộ thửa đất vẫn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ – “sổ đỏ”). Hiện nay, các con của ông bà mong muốn được tách thửa và xin cấp GCNQSDĐ riêng cho từng phần đất mà họ đang quản lý, sử dụng.
Vấn đề đặt ra trong trường hợp này, liệu các con của ông bà có thể được cấp sổ đỏ riêng cho từng người hay không?
Luật sư tư vấn:
Đầu tiên, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư Vì Chân Lý Themis chúng tôi. Về các vấn đề cần tư vấn của bạn, chúng tôi xin phép giải đáp như sau:
1. Về phân chia di sản thừa kế và quyền sử dụng đất
Theo thông tin được cung cấp, thửa đất tổng diện tích 600m2 không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024. Vấn đề đặt ra là, liệu việc 09 người con tự phân chia di sản thừa kế khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế có hợp pháp không?
1.1. Đất không có Số đỏ có chia được thừa kế không?
Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:
- Đối với đất do người đã mất để lại mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
- Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
- Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:
+ Trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
+ Trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
+ Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Như vậy, cho dù đất vẫn chưa có sổ đỏ, sổ hồng nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì vẫn có thể được chia di sản thừa kế theo quy định.
1.2. Chia thừa kế trong trường hợp này được quy định thế nào?
Xét thấy, ông A và bà B để lại di sản thừa kế là phần diện tích đất 600m2 mà không có di chúc. Theo đó, 9 người con trong gia đình được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 649, Điều 650, Điểm a Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự quy định các người con được hưởng phần di sản bằng nhau. Tuy nhiên, các đồng thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật (theo quy định tại Điều 660 Bộ luật dân sự 2015)
1.3. Biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền có hợp pháp không? Và có đủ căn cứ để cấp sổ riêng cho từng người con không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về họp mặt những người thừa kế, biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế chỉ được tiến hành khi có mặt của tất cả những người thừa kế.
Dựa theo cách hiểu thông dụng nhất thì biên bản họp gia đình được xem là một thỏa thuận của các thành viên trong gia đình và có giá trị pháp lý đầy đủ như một dạng của hợp đồng dân sự.
Căn cứ theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 1995 và căn cứ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự cho thấy trong trường hợp biên bản họp gia đình được lập thành biên bản và ghi nhận các nội dung như thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, quyền sử dụng đất thì đây là một giao dịch dân sự được thể hiện dưới dạng văn bản. Trong trường hợp biên bản họp gia đình có thỏa thuận về phân chia di sản thừa kế thì đây có thể được xem là một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp biên bản họp gia đình phân chia di sản thừa kế cần phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì biên bản họp đó mới có hiệu lực pháp luật.
Theo đó, việc 09 người con trong gia đình ông A và bà B thỏa thuận việc phân chia di sản thừa kế thành các thửa có diện tích khác nhau, có chữ ký đầy đủ 09 người phải có công chứng của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời phải nội dung và hình thức của hợp đồng phải đáp ứng theo quy định của pháp luật.
Do đó, biên bản họp chỉ có chữ ký của 9 người con. Để được cấp Sổ lần đầu, 09 người con có thể tiến hành lập văn bản cử người đại diện làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả thửa đất 600m2. Sau khi hoàn thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, các thành viên có thể thỏa thuận tách thửa và sang tên nhưng phải đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định pháp luật.
2. Cấp Sổ đỏ lần đầu thế nào?
2.1. Xác định loại đất cấp Sổ đỏ
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật đất đai 2024 quy định về xác định loại đất như sau:
“Điều 10. Xác định loại đất
1. Việc xác định loại đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quy định tại điểm a khoản này.
2. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Theo đó, Khoản 1 Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định:
“Điều 7. Xác định loại đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai hoặc trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật Đất đai hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất
1. Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai thì việc xác định loại đất căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất.”
Do vậy, khi xem xét cấp Giấy chứng nhận, loại đất sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng thực tế. Hiện nay, toàn bộ diện tích đất đã được xây dựng nhà ở, sử dụng ổn định từ trước năm 1990 đến nay. Do đó, khi được cấp Giấy chứng nhận, thửa đất sẽ được xác định là đất ở.
2.2. Điều kiện cấp Sổ đỏ
Căn cứ về điều kiện cấp Sổ đỏ căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 138 Luật đất đai 2024 quy định:
“Điều 138. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Nguồn gốc thửa đất là đất được mua bán từ trước năm 1980 không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 nhưng được sử dụng thực tế ổn định. Ông A và bà B đã trực tiếp quản lý, sử dụng đất cho đến khi qua đời (1988–1989). Sau đó, các con của ông bà tiếp tục sử dụng ổn định, xây dựng nhà ở trên đất từ trước năm 1990 và duy trì liên tục đến nay. Việc sử dụng đất diễn ra trong khoảng thời gian từ sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, đáp ứng điều kiện theo quy định.
Như vậy, trong trường hợp này, mặc dù thửa đất không có giấy tờ nhưng do quá trình sử dụng ổn định, lâu dài, phù hợp với mốc thời gian luật định, các con của ông A và bà B có cơ sở pháp lý đầy đủ để được cấp sổ đỏ lần đầu. Việc công nhận diện tích đất ở sẽ được xác định theo hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; nếu diện tích xây dựng vượt hạn mức thì phần vượt sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Đồng thời, theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, quy định:
“4. Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các Điều 137, 138, 139 và 140 Luật Đất đai không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định.”
Theo quy định pháp luật hiện nay việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo Điều 138 Luật đất đai 2024 sẽ không phải thực hiện việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định
3. Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu
Căn cứ Phụ lục V, phần B Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị:
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có)
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-NHC-DN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI