XỬ LÝ VỀ VIỆC HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHÔNG GHI THỜI GIAN

1. Thực trạng về hợp đồng đặt cọc mua bán đất không ghi thời gian

Trong thực tế, không ít trường hợp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất lại không ghi rõ thời hạn thực hiện, gây ra nhiều rủi ro và khó khăn cho các bên. Khi xảy ra tình trạng này, thường dẫn đến tranh chấp và sự bế tắc, đặc biệt nếu một bên không tuân thủ các cam kết trong hợp đồng. Chẳng hạn, bên bán có nhu cầu chuyển nhượng ngay nhưng bên mua lại chần chừ, không thể hoặc không muốn tiến hành giao dịch.

Ngược lại, cũng có trường hợp bên mua muốn bán lại tài sản cho người khác vì lý do riêng nhưng e ngại rủi ro mất tiền đặt cọc hoặc phải chịu các nghĩa vụ pháp lý vì vi phạm hợp đồng. Những tình huống này thường khiến các bên rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, khó xử lý thỏa đáng.

Trước những vấn đề phức tạp đó, người nhận đặt cọc đôi khi chỉ có thể chấp nhận trả lại tiền đặt cọc kèm theo phạt cọc để sớm giải phóng tài sản, đặc biệt khi họ cần tài chính gấp. Tuy nhiên, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc phải bao gồm "một thời hạn nhất định" để đảm bảo thực hiện hoặc ký kết hợp đồng, nhằm tránh rủi ro cho các bên. Sự thiếu rõ ràng về thời hạn này dẫn đến nhiều vướng mắc khi áp dụng quy định trong thực tế.

Vì nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận giữa các bên, việc không quy định thời hạn cụ thể trong hợp đồng đặt cọc thường tạo ra lỗ hổng pháp lý, khiến nhiều người không biết xử lý ra sao trong những tình huống phát sinh. Điều này đặt ra yêu cầu cần thiết phải điều chỉnh và làm rõ các quy định về hợp đồng đặt cọc trong Bộ luật Dân sự, giúp tăng tính minh bạch và khả thi cho các giao dịch bất động sản cũng như các hợp đồng tương tự.

2. Xử lý bằng cách gửi thông báo

Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc không quy định thời hạn cụ thể và bên đặt cọc không thực hiện hoặc hoàn thành hợp đồng, theo Điều 278, Khoản 3 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “3. Trường hợp không xác định được thời hạn thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 1 Điều này  thì mỗi bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ vào bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý”. Để thực hiện, bên nhận đặt cọc cần thông báo trước cho bên đặt cọc trong một khoảng thời gian hợp lý, đảm bảo bên đặt cọc nắm rõ tình hình và có thể tham gia vào quá trình chuyển nhượng.

Có hai cách thông báo phổ biến để đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ pháp luật:

-                  Thông báo qua bưu điện: Đảm bảo tính pháp lý và có bằng chứng về ngày gửi, tuy nhiên, có thể mất thời gian.

-                  Sử dụng dịch vụ thừa phát lại lập vi bằng: Nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời tạo ra bằng chứng pháp lý chắc chắn về quá trình gửi thông báo.

-                  Gửi trực tiếp với người làm chứng: Cách làm rõ ràng, có người làm chứng đảm bảo tính minh bạch.

Việc tuân thủ các quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho tất cả các bên trong giao dịch.

Pháp luật không quy định cụ thể thời hạn báo trước, nhưng thời gian thông báo phải hợp lý, có thể là một tháng hoặc ít hơn tùy trường hợp. Nếu bên đặt cọc không phản hồi hoặc từ chối ký hợp đồng trong thời gian quy định, chúng tôi sẽ xem đây là sự từ chối giao kết hợp đồng và thực hiện chuyển nhượng cho bên khác mà không bị phạt cọc.

3. Xử lý bằng biện pháp khởi kiện

Theo Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

“3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.”

Trường hợp bên nhận đặt cọc đã thông báo cho bên đặt cọc về việc hoàn tất ký kết hợp đồng trong thời gian hợp lý, nhưng bên đặt cọc không phản hồi hoặc đề nghị thời gian khác mà không có lý do hợp pháp, bên nhận đặt cọc có quyền khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp. Sự từ chối hoặc lý do không đủ cơ sở từ bên đặt cọc tạo ra bất đồng trong giao kết hợp đồng, và bên nhận đặt cọc có thể yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.

-ĐH-

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

HOTLINE: 03.2518.2518

FB: LUATSUTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.