Chúng ta thường được nghe đến diện tích thông thủy, diện tích tim tường là thuật ngữ phổ biến trong giao dịch mua bán nhà chung cư. Vậy 2 khái niệm này có điểm gì cần lưu ý, hãy cùng công ty Luật Vì Chân Lý Themis để hiểu hơn về vấn đề này.
Chúng ta thường được nghe đến diện tích thông thủy, diện tích tim tường là thuật ngữ phổ biến trong giao dịch mua bán nhà chung cư. Vậy 2 khái niệm này có điểm gì cần lưu ý, hãy cùng công ty Luật Vì Chân Lý Themis để hiểu hơn về vấn đề này.
I. Hiểu về diện tích tim tường và diện tích thông thủy
1. Diện tích tim tường là gì?
Diện tích tim tường (Built-up area) còn gọi là diện tích sàn xây dựng hay diện tích phủ bì là cách tính diện tích được đo từ tim tường bao gồm tường bao quanh căn hộ (ngôi nhà), tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Với cách tính theo diện tích tim tường, khoảng không gian của các bức tường sẽ không sử dụng được. Những bức tường ngăn cách căn hộ không phải là tường chịu lực nên có thể khoan vào chúng để lắp đặt giá đỡ tủ, kệ sách, tivi, …
Tuy nhiên, cách tính này có nhược điểm trong trường hợp một số chung cư có nhiều cột chịu lực và có hộp kỹ thuật thì diện tích thực sự sử dụng rất ít nhưng số tiền bạn bỏ ra để mua một căn hộ là rất nhiều, vì vậy người mua sẽ có những thiệt thòi.
2. Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy còn gọi là diện tích sử dụng căn hộ hay diện tích lọt lòng. Đây là cách tính diện tích căn hộ đo theo những nơi nước có thể lan tỏa.
Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó nhưng không tính phần diện tích tường bao, tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột và hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Diện tích thông thủy giúp người mua biết được chính xác diện tích căn hộ và xác định số tiền cần bỏ ra để sở hữu diện tích căn hộ hoặc ngôi nhà đó. Đồng thời, việc hiểu và nắm được diện tích trên sẽ giúp người mua cẩn thận và thận trọng trong quá trình mua căn hộ hoặc ngôi nhà với diện tích chính xác và cụ thể.
3. Cách xác định diện tích tim tường và thông thủy
Diện tích tim tường = Diện tích tường ngăn phòng + Diện tích ban công, logia + Diện tích để ở
Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư thương mại được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ:
Diện tích thông thủy = (Diện tích tường ngăn phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở) – (Diện tích tường bao quanh + tường phân chia căn hộ + diện tích sàn có cột + hộp kĩ thuật)
Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
4. Những lưu ý về diện tích tim tường và diện tích thông thủy
4.1. Khi đo đạc diện tích nhận bàn giao căn hộ chung cư cần chú ý:
Đối với những người không am hiểu về cách đo đạc, bạn nên nhờ người am hiểu về cách đo đạc có kinh nghiệm trong vấn đề này để nhờ người đó đo lại diện tích căn hộ có trùng khớp với diện tích trong hợp đồng đã soạn thảo không, cụ thể:
- Trước khi nhận bàn giao căn hộ, người mua cần tiến hành đo đạc lại xem diện tích thực tế có đúng với số ghi trong hợp đồng hay không để có hướng xử lý. Nếu không am hiểu, nên nhờ người đã có kinh nghiệm hoặc đơn vị chuyên đo đạc có thẩm quyền.
- Cần kiểm tra chiều cao căn hộ, kích thước các phòng gồm phòng khách, phòng ngủ, phòng toilet. Để tính nhanh và chính xác, người mua có thể nhập kích thước vào phần mềm autocad.
- Ngoài ra, khi bạn nhận bàn giao căn hộ, hãy kiểm tra kỹ các hệ thống đường ống nước, tường sơn, hệ thống điện….
4.2. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích thực tế với giấy tờ xử lý ra sao?
Người mua căn hộ cần nắm rõ các quy định liên quan nếu diện tích thực tế khác với diện tích chủ đầu tư bán và diện tích trên giấy tờ. Theo điểm b, khoản 1 Điều 2 của “Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư” ban hành kèm theo Thông tư 03/2014/TT-BXD:
- Diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế sau khi đo đạc lại ở thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư.
- Bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua cho bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ.
- Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá X% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
- Trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục của hợp đồng, hai bên phải nhất trí ghi rõ diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán đã ký (nếu có).
- Diện tích căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho Bên Mua được xác định theo “diện tích thông thủy thực tế” khi bàn giao căn hộ.
4.3. Cách khắc phục chênh lệch số liệu trong hợp đồng
- Nếu diện tích căn hộ được xác định bằng cách tính diện tích thông thủy thì cần phải xem xét, thảo luận và thương lượng với bên bán.
- Hai bên có thể thỏa thuận mức tỷ lệ chênh lệch giữa diện tích thực tế với diện tích quy định trong hợp đồng có thể chấp nhận được, nếu vượt quá tỷ lệ chênh lệch thì hai bên phải điều chỉnh giá bán căn hộ theo diện tích đo tại thời điểm bàn giao. Thông thường sự khác biệt sẽ dao động từ 0,5% đến 2%.
Theo đó, nếu bên mua nhận thấy diện tích căn hộ mình mua chênh lệch quá lớn so với thông tin trong hợp đồng khi nhận bàn giao nhưng vượt quá ngưỡng mà hai bên đã thỏa thuận thì bên mua có quyền yêu cầu giá bán căn hộ được điều chỉnh lại cho phù hợp với diện tích thực tế.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-NT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.