Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ trong một số trường hợp cụ thể

HĐCNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có vợ choặc chồng tham gia giao kết hợp đồng. và Trường hợp nhà đất là di sản thừa kế và đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng


HĐCNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có vợ choặc chồng tham gia giao kết hợp đồng.
Trước đây khi giải quyết các trường hợp tranh chấp thuộc dạng này Tòa án thường xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể tham gia giao kết giao dịch dân sự. Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh nhiều trường hợp việc chuyển nhượng đất có sự đồng ý của hai vợ chồng nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng chỉ có một bên đại diện ký hợp đồng, nhưng sau đó do nhiều nguyên nhân (Giá đất có biến động, mâu thuẫn vợ chồng phát sinh...) nên lấy lý do một bên không ký vào hợp đồng để đề nghị tuyên hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng.
Năm 2016, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã thông qua Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016; Theo đó, án lệ kết luận nếu có đủ căn cứ xác định bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó công khai; người không ký tên trong hợp đồng biết mà không có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với việc chuyển nhượng nhà đất và công nhận hợp đồng.
Luật sư Vì Chân Lý Themis
Trường hợp nhà đất là di sản thừa kế và đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng

Giải quyết tranh chấp đối với các trường hợp này, HĐTP Tòa án nhân dân tối cao đã công bố Án lệ số 16/2017/AL ngày 14/12/2017 về công nhận HĐCNQSDĐ là di sản thừa kế do một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng. Án lệ xác định: Di sản thừa kế là bất động sản đã được một trong các đồng thừa kế chuyển nhượng, các đồng thừa kế khác biết và không phản đối việc chuyển nhượng đó, số tiền nhận chuyển nhượng đã được dùng để lo cuộc sống của các đồng thừa kế. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ. Trường hợp này, Tòa án phải công nhận HĐCNQSDĐ là hợp pháp và diện tích đất đã chuyển nhượng không còn trong khối di sản để chia thừa kế mà thuộc quyền sử dụng của bên nhận chuyển nhượng.

* Hợp đồng CNQSDĐ bị tuyên vô hiệu do giả tạo

Trên thực tế, việc xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ giả tạo thường nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, phí đối với Nhà nước, trốn tránh nghĩa vụ thi hành án, che giấu hợp đồng vay tài sản. Tuy nhiên, việc đánh giá hợp đồng nào là giả tạo, hợp đồng nào là có thực, các bên tự nguyện hay bị cưỡng ép khi ký kết hợp đồng là rất khó khăn, đòi hỏi sự thận trọng, kĩ năng và kinh nghiệm trong việc đánh giá tài liệu, chứng cứ của vụ án.

Ví dụ, để bảo đảm cho hợp đồng vay tài sản, bên cho vay thường yêu cầu bên vay ký HĐCNQSDĐ; hợp đồng cùng được công chứng, chứng thực; thậm chí, bên cho vay còn hoàn thành thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đặc điểm của dạng hợp đồng này là việc ký HĐCNQSDĐ thường được thực hiện với giá chuyển nhượng thấp hơn

nhiều so với giá trị thực tế, QSDĐ vẫn do người vay tài sản (Tiền) quản lý, sử dụng, xây nhà kiên cố và trồng cây lâu năm trên đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không có ý kiến gì. Do đó, việc nhận biết hợp đồng chuyển nhượng giả tạo hay không cần lưu ý đến các yếu tố như: Ý chí của bên chuyển nhượng trong việc ký kết, xác lập giao dịch có hoàn toàn tự nguyện hay không? Có tài liệu gì về việc vay tiền để chứng minh quan hệ vay tiền là có thật? Có việc giao nhận QSDĐ trên thực tế không? Giá chuyển nhượng có phù hợp với giá thị trường, giá trị khoản vay (Gốc và lãi) hay không? Đây là những vấn đề cần quan tâm để xác định tính có căn cứ của HĐCNQSDĐ.

Khi có cơ sở xác định các bên xác lập hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì áp dụng Điều 124 BLDS năm 2015 để xác định hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu. Trường hợp xác lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu.



Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

 

CÔNG TY LUẬT VÌ CHÂN LÝ THEMIS

 

Điện thoại yêu cầu dịch vụ hoặc tư vấn luật: 0988 265 333/1900 6196
Tư vấn miễn phí qua:

FB: https://www.facebook.com/luatsuthanhdat85

hoặc zalo 03 2518 2518 hoặc mail: vichanlylawfirm@gmail.com

📌Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatvichanly

📌Youtube: https://www.youtube.com/@Vichanlythemis

Tham gia cộng đồng hơn 60.000 người của chúng tôi: 

📌 https://www.facebook.com/groups/congdongluatsudatdai

Gửi yêu cầu tới chúng tôi
Tên khách hàng  
Địa chỉ
Điện thoại  
Email    
Nội dung yêu cầu 
Security Code*
    

Các thông tin khác

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10  ... 
Tìm kiếm