LƯU Ý ĐẶT CỌC MUA BÁN ĐẤT

Theo quy định tại 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng phụ, là một trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng chính là hợp đồng mua bán nhà đất.

Thứ nhất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định đất muốn chuyển nhượng cần phải có đủ các điều kiện sau:

+ Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013.

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu đất có tranh chấp hoặc quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án theo quyết định của cơ quan thi hành án dân sự thì không thể chuyển nhượng được. Tuy nhiên, đất không có tranh chấp thường được hiểu là có tranh chấp xảy ra trên thực tế nhưng không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan đăng ký đất đai không có căn cứ để từ chối hồ sơ đăng ký sang tên hoặc trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ từ chối để không thực hiện việc đăng ký chuyển nhượng có đến khi quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực. Từ đó có thể hiểu đất có tranh chấp là trường hợp một trong các bên đã có đơn nộp đề nghị giải quyết tran chấp đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, trước khi đặt cọc mua đất, bên mua chủ động liên hệ với cơ quan nhà nước ở địa phương nơi có đất, hàng xóm xung quanh tìm hiểu thửa đất này có tranh chấp hay không? Để đảm bảo quyền lợi, bên đặt cọc đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết không có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thi hành án.

Thứ hai, Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, đất muốn chuyển nhượng thì phải có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013. Bên đặt cọc nên đưa vấn đề này vào điều khoản cam kết của bên nhận cọc để quyền lợi được đảm bảo hơn. 

Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp đất đang bị thế chấp tại Ngân hàng, cá nhân hoặc tổ chức tài chính khác….Mặc dù pháp luật có quy định trường hợp bên thế chấp được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (theo khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015) nhưng thực tế các Ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp sẽ không đồng ý cho chuyển nhượng, tặng cho. Do đó, khi đặt cọc mua đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì bên đặt cọc phải tìm hiểu thật kỹ, thỏa thuận, trao đổi rõ ràng về cách thức thực hiện và phải được phía Ngân hàng đồng ý…

Thứ ba, Đất không thuộc quy hoạch.

Căn cứ khoản 2, Điều 49 Luật đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật liên quan đến quy hoạch 2018, đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

+ Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thừa kế,…

+ Quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Do đó, để tránh rủi ro cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc đều cần phải tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch, bên đặt cọc nên đề nghị bên nhận đặt cọc cam kết đất không thuộc quy hoạch.

Ngoài ra, còn các vấn đề về thời hạn đặt cọc, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán,…. đều dựa trên sự thỏa thuận, ý chí tự nguyện giữa các bên, vấn đề này các bên nên nêu cụ thể trong hợp đồng đặt cọc.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.

-DT-

MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI

HOTLINE: 19006196

FB: LUATSUTHANHDAT

ZALO: 03.2518.2518

TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.