Trên thực tế, tình trạng người mua đất mua phải những thửa đất thuộc diện quy hoạch thường xảy ra rất nhiều. Và hầu hết, không ai muốn mua phải những mảnh đất dính quy hoạch đó bởi lẽ đất có quy hoạch thường sẽ có kế hoạch sử dụng đất và bị thu hồi. Nhưng vì lý do nào đó mà người mua không biết được đó là đất quy hoạch và số tiền được đền bù thường sẽ không tương ứng với số tiền mà họ đã bỏ ra mua. Vậy người mua đất quy hoạch có được trả lại hoặc đòi lại tiền hay không?
Tình huống thực tế trong cộng đồng: C được 1 bạn môi giới tư vấn và giới thiệu 1 khu đất ở tỉnh T để mua. Khu đất này sau đó được tách thành 2 thửa do L và D đứng tên. Theo lời của bên bán và tư vấn của bạn sale thì khu đất trên quy hoạch đất ở hiện hữu, có thể phân lô, tách thửa, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà. Bạn NV sale dẫn anh C vào cơ quan nhà nước để xin kiểm tra thông tin quy hoạch là đúng thông tin trên. Tin lời, Anh C xuống tiền cọc 500tr đồng (chị L nhận cọc thay cho ông D theo giấy ủy quyền viết tay, kg có công chứng). Nội dung các bên cũng thỏa thuận có thỏa thuận vấn đề trên và hẹn 2 tháng sau chuyển nhượng. Sau đó vài ngày, bạn sale thông báo giá đất tăng 1 tỷ, hỏi có muốn bán lại không? Vì anh N không có ý định bán cọc nên kg bán. Khi thấy giá đất tăng, anh N sợ chị L và anh D hủy cọc nên đặt cọc thêm cho đủ 2 tỷ đồng. Để đảm bảo an toàn, các bên tiến hành công chứng HD đặt cọc tại VP công chứng theo mẫu. Vài ngày sau, khi triển khai việc phát quang cỏ ở khu đất và chuẩn bị làm hạ tầng thì Anh C được địa phương thông báo đất này thuộc quy hoạch dự án thương mại của tỉnh, đã có quyết định phê duyệt quy hoạch 2018 . Anh C tìm đến bà L và ông D để thỏa thuận về việc trả lại tiền nhưng ông D và Bà L không đồng ý do họ cho rằng nghĩa vụ tìm hiểu thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của anh C. Nếu đến hạn mà anh C không xuống tiếp tiền để công chứng hợp đồng thì anh C phải chịu mất cọc.
Câu hỏi đặt ra anh C có đòi được lại tiền đặt cọc không?
Luật sư tư vấn:
Đầu tiên, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư Vì Chân Lý Themis chúng tôi. Về các vấn đề cần tư vấn của bạn, chúng tôi xin phép giải đáp như sau:
Theo quy định tại K2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013:
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 1:
Thửa đất của chị L và anh D thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà CHƯA CÓ kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì người sử dụng đất là chị L anh D quy có đủ điều kiện theo điều 188 luật đất đai 2013 thì được quyền chuyển nhượng QSDĐ.
Tuy nhiên, anh D, chị L cũng như bên môi giới trong trường hợp này phải có TRÁCH NHIỆM thông tin cho anh C về việc đất thuộc quy hoạch được duyệt. Nếu như, KHÔNG thông tin việc trên thì đây là hành vi CÓ LỖI của anh D, chị L cũng như bên môi giới.
Căn cứ vào theo quy định tại khoản 9, điều 8 Luật Quảng cáo 2018 quy định: “Hành vi cấm trong hoạt động quảng cáo
“9. Quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; về số lượng, chất lượng, giá, công dụng, kiểu dáng, bao bì, nhãn hiệu, xuất xứ, chủng loại, phương thức phục vụ, thời hạn bảo hành của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố.”
Và theo quy định tại điều 13, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng
Điều 13. Trách nhiệm của bên thứ ba trong việc cung cấpthông tin về hàng hóa, dịch vụ cho người tiêu dùng
1. Trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ cung cấp thông tin cho người tiêu dùng thông qua bên thứ ba thì bên thứ ba có trách nhiệm:
a) Bảo đảm cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về hàng hóa, dịch vụ được cung cấp;
c) Chịu trách nhiệm liên đới về việc cung cấp thông tin không chính xác hoặc không đầy đủ, trừ trường hợp chứng minh đã thực hiện tất cả các biện pháp theo quy định của pháp luật để kiểm tra tính chính xác, đầy đủ của thông tin về hàng hóa, dịch vụ;
Ngược lại, anh C vì chủ quan chỉ nghe qua lời môi giới cũng như chỉ hỏi miệng các cơ quan chuyên môn đã vội vàng đặt cọc, đây cũng là lỗi của anh C, vì quy hoạch hiện nay người dân đã được tiếp cận công khai qua việc làm thủ tục xin cung cấp thông tin theo quy định pháp luật.
Bởi vậy, căn cứ vào nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP trường hợp này 2 bên KHÔNG THỂ PHẠT CỌC nhau được.
Trường hợp 2: Thửa đất của chị L và anh D thuộc quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà có kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện thì chị L và anh D không có quyền chuyển nhượng thửa đất trên. Chị L và anh D vẫn cố tình nhận cọc của anh C là không đúng quy định pháp luật.
Trong trường hợp này, anh C có quyền khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng đặt cọc có công chứng trên vô hiệu . Hợp đồng vô hiệu thì bên chị L và anh D có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho anh C, trường hợp gây thiệt hại thì sẽ chịu trách nhiệm tương đượng với phần lỗi của mình.
Hiện nay, các thông tin dữ liệu đất đai ngày càng hoàn thiện, các quy hoạch đã được phê duyệt đều được công khai minh bạch và người dân có quyền khai thác thông tin ở nhiều dạng khác nhau trực tiếp hoặc gửi văn bản. Người đi mua đất nên thoả thuận với chủ đất về việc 2 bên có trách nhiệm kiểm tra thông tin quy hoạch.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-TĐ-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.