Sổ đỏ là một loại văn bản pháp lý công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời là căn cứ quan trọng để xác lập cũng như bảo vệ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm của công dân.
Khi sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì phần đất trên sổ thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên, nếu một trong những thành viên trong gia đình mang sổ đỏ cấp cho hộ gia đình đi thế chấp thì liệu có hợp pháp ?
Sổ đỏ là một loại văn bản pháp lý công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời là căn cứ quan trọng để xác lập cũng như bảo vệ quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản đi kèm của công dân.
Khi sổ đỏ cấp cho hộ gia đình thì phần đất trên sổ thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Tuy nhiên, nếu một trong những thành viên trong gia đình mang sổ đỏ cấp cho hộ gia đình đi thế chấp thì liệu có hợp pháp ?
Tại Điều 1, Luật đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất.”
Đây là lần đầu tiên pháp luật ghi nhận “Hộ gia đình” là một đối tượng sử dụng đất. Quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình thì đây được coi là tài sản chung của các thành viên trong Hộ gia đình. Các thành viên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung trong đó bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
Để thực hiện vay vốn tại tổ chức tín dụng (thường là ngân hàng). Ngân hàng sẽ yêu cầu người sử dụng đất dùng tài sản của mình để bảo đảm khoản vay, để khi người vay không có khả năng trả nợ, ngân hàng sẽ phát mãi tài sản thế chấp thu hồi khoản vay. Do vậy giữa ngân hàng và người vay thường sẽ ký kết hai hợp đồng: Hợp đồng tín dụng để cho vay tiền và hợp đồng thế chấp để bảo đảm khoản vay.
Quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình, Hợp đồng thế chấp có cần có đầy đủ chữ ký của các thành viên trong Hộ gia đình không? Và trường hợp Hợp đồng thế chấp chỉ có chữ ký của vợ, chồng, không có chữ ký của con cái khi con cái thì hợp đồng có bị vô hiệu không? Vô hiệu toàn phần hay một phần? Về vấn đề này, chúng tôi có quan điểm như sau:
Căn cứ Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực…”;
Khoản 1 Điều 64 nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ Khoản 2, Khoản 3, Khoản 4 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”
Căn cứ khoản 1 Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên là cha, mẹ”
Khoản 1 Điều 21 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.”
Như vậy, việc xác lập hợp đồng thế chấp phải có sự đồng ý của các thành viên trong Hộ gia đình. Trường hợp con dưới 18 tuổi sẽ do cha mẹ thực hiện ký hợp đồng; con trên 18 tuổi phải có chữ ký của con hoặc có văn bản ủy quyền công chứng, chứng thực của con ủy quyền cho cha mẹ thực hiện thế chấp tài sản chung.
Trước khi ký kết hợp đồng thế chấp, cần xác định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, trong hộ gia đình có những ai.Việc xác định các thành viên cần có xác nhận của Công an quản lý nhân khẩu tại địa phương.
Trường hợp xác định thành viên trong hộ gia đình gồm cha, mẹ và các con đều dưới 18 tuổi (hoặc có người trên 18 tuổi nhưng bị mất, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi theo quyết định của Tòa án) Hợp đồng thế chấp do cha mẹ ký sẽ không bị vô hiệu do phần giao dịch của các con do cha mẹ thực hiện thay;
Trường hợp xác định thành viên trong hộ gia đình ngoài cha, mẹ còn có thành viên khác trên 18 tuổi (không thuộc trường hợp mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc có khó khăn). Hợp đồng thế chấp do cha, mẹ ký nhưng không có văn bản ủy quyền của con cái trên 18 tuổi bị vô hiệu một phần hay toàn bộ sẽ do Tòa án quyết định dựa trên các căn cứ, chứng cứ theo trình tự thủ tục tố tụng luật định. Điểm mấu chốt trong việc giải quyết hậu quả pháp lý trường hợp này là việc xác định: Người con trên 18 tuổi có công nhận giao dịch hay không? Có lỗi dẫn đến việc tổ chức tín dụng không biết để giao kết hợp đồng thế chấp với cha, mẹ.
Trường hợp người con trên 18 tuổi không biết cha, mẹ ký kết hợp đồng thế chấp để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng và không công nhận hợp đồng thế chấp, thì hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Hợp đồng thế chấp vô hiệu tuy nhiên hợp đồng tín dụng vẫn có hiệu lực, cha, mẹ (người ký kết hợp đồng tín dụng) vẫn có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng theo quy định.
-HT-
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT/ LUẬT VÌ CHÂN LÝ
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: CS1: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: PHÒNG 1810, TÒA HH1A, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.