Qua quá trình giải quyết các tranh chấp hợp đồng đặt cọc, chúng tôi nhận thấy các tòa án có nhiều quan điểm khác nhau khi xét xử, đơn cử như 1 vụ việc sau đây chúng tôi bảo vệ cho khách hàng tại Vũng Tàu.
Qua quá trình giải quyết các tranh chấp hợp đồng đặt cọc, chúng tôi nhận thấy các tòa án có nhiều quan điểm khác nhau khi xét xử, đơn cử như 1 vụ việc sau đấy chúng tôi bảo vệ cho khách hàng tại Vũng Tàu với nội dung như sau:
Bên A (chủ đất) nhận đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng với bên B (Khách Hàng nhận chuyển nhượng) có cam kết: Đất không tranh chấp, không có giếng, không vào quy hoạch.
Tuy nhiên, trong quá trình chuẩn bị ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì bên B phát hiện việc trên đất có giếng, nên không đồng ý mua và yêu cầu bên A: Trả lại tiền cọc và phạt cọc với lý do sai phạm cam kết. Ngoài ra, bên B cho rằng đất này cấp cho hộ gia đình, tại thời điểm đặt cọc bên A chỉ có duy nhất 1 người trong hộ (hộ có nhiều người), nên sai phạm về việc ký kết. Bên A không đồng ý, cho rằng bên B đã biết việc có giếng trước và tại thời điểm đặt cọc.
Vậy hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay vô hiệu? Trường hợp nếu hợp đồng có hiệu lực thì xác định lỗi của các bên như thế nào? Có phạt cọc hay không?
Có Tòa án quan điểm buộc phạt cọc, nhưng có Tòa án quan điểm chỉ buộc bên bán trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, cụ thể như sau:
Quan điểm thứ nhất: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và bên A phải chịu phạt cọc.
Bởi vì, các bên giao kết chỉ cần có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự đầy đủ; các bên đều hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng và hợp đồng đã bảo đảm hình thức bằng văn bản theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Do vậy, đây hoàn toàn là trách nhiệm của bên A nên phải xác định hoàn toàn là lỗi chủ quan của bên A.
Trong trường hợp này, bên A có lỗi hoàn toàn làm cho hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết và thực hiện được. Bỡi lẽ, bên A biết có giếng nhưng vẫn bảo đảo cam kết cho bên B.
Quan điểm thứ hai: Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực,2 bên đều có lỗi nên bên A chỉ phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận, không phải chịu phạt cọc.
Quan điểm này thống nhất với quan điểm thứ nhất ở chỗ cho rằng hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 và Điều 119 của BLDS năm 2015. Tuy nhiên, cả 2 bên đều biết rõ tại thời điểm đặt cọc, trên đất có giếng.
Theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Trường hợp này cả hai bên đều có lỗi nên không có căn cứ để phạt cọc.
Quan điểm thứ 3, hợp đồng đặt cọc vô hiệu do đất đứng hộ gia đình, thời điểm đặt cọc không có các thành viên trong hộ gia đinh sử dụng đất ký kết, dẫn đến việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng, điều này là vi phạm điều cấm của luật.
Do vậy, hợp đồng này phải vô hiệu, 2 bên hoàn trả nhau những gì đã nhận, và căn cứ Đồng thời, do cả hai bên cùng có lỗi nên theo điểm d khoản 1 Mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC thì không có căn cứ phạt vi phạm hợp đồng.
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT/ LUẬT VÌ CHÂN LÝ
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: CS1: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: PHÒNG 1810, TÒA HH1A, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!