Câu hỏi: Tôi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn NH, trong thời gian đó tôi có xây dựng trên đất một ngôi nhà cấp 4 mà không ký kết với ngân hàng về việc thế chấp ngôi nhà này. Vậy trường hợp tôi không trả được nợ vay và bị ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thì có bị xử lý cả ngôi nhà này không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Vì Chân lý Themis. Đối với các yêu cầu cần tư vấn của bạn chúng tôi xin phép giải đáp như sau:
Đầu tiên, Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.” Như vậy, khi bạn có đầy đủ những điều kiện mà pháp luật quy định như: có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, tài sản không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng thì bạn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có thế chấp.
Sau khi bạn thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thì bạn vẫn được phép xây nhà trên đất đã thế chấp theo quy định tại Khoản 2 Điều 321 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.”
Đồng thời, liên quan đến ngôi nhà được xây dựng sau thời điểm thế chấp, Bộ luật Dân sự 2015 tại Khoản 3 Điều 318 có quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Nên trong trường hợp bạn và ngân hàng không có thỏa thuận nào khác thì ngôi nhà cấp 4 được xây dựng trên quyền sử dụng đất theo như quy định pháp luật nêu trên sẽ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, bạn cung cấp còn thiếu thông tin về việc căn nhà này có thuộc sở hưu của bạn hay không, tùy vào từng trường hợp mà pháp luật quy định các cách xử lý khác nhau. Cụ thể có hai trường hợp như sau (căn cứ Điều 325 Bộ Luật Dân sự 2015):
Trường hợp bạn là chủ sở hữu của ngôi nhà:
Căn cứ khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Có nghĩa rằng, mặc dù bạn không thế chấp căn nhà trên đất, nhưng khi tài sản thế chấp là mảnh đất được xử lý thì vẫn bao gồm cả căn nhà. Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi cũng như tôn trọng sự thỏa thuận của các bên thì ngoài việc xử lý theo quy định của pháp luật, có thể xử lý theo thỏa thuận của các bên. Bạn và ngân hàng có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp ngôi nhà không thuộc sở hữu của bạn:
Căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Có nghĩa rằng, bạn không là chủ sở hữu căn nhà trên đất thì trong quan hệ thế chấp và khi xử lý tài sản thế chấp có 3 chủ thể khác nhau: Chủ sử dụng đất là bạn, chủ sở hữu căn nhà được xây dựng trên đất của bạn và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hoạt động xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình. Quyền và nghĩa vụ của bạn sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng là bên mua được tài sản thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp.
Như vậy, khi bạn chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất thì tùy vào việc bạn có phải chủ sở hữu căn nhà hay không, mà có hai cách xử lý ở trên.
-XT-
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT/ LUẬT VÌ CHÂN LÝ
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: CS1: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: PHÒNG 1810, TÒA HH1A, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!