Cơn sốt nhà ở xã hội năm 2026 không chỉ nằm ở sự khan hiếm nguồn cung mà còn bộc lộ những lỗ hổng lớn trong khâu xét duyệt hồ sơ. Những bài học đắt giá từ các sai phạm tại các thành phố lớn trước đó đã trở thành hồi chuông cảnh báo: Khi chính sách ưu đãi bị trục lợi, cái giá phải trả là sự thanh tra gắt gao và những hình thức xử phạt nghiêm khắc.
1. Thực trạng hồ sơ mua nhà ở xã hội bị sai đối tượng
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 32 nghị định 54/2026/NĐ-CP quy định đối tượng thụ hưởng NOXH phải đáp ứng khắt khe ba điều kiện: Đối tượng, nhà ở và thu nhập.
Tuy vậy thực tiễn triển khai việc xét duyệt, mua, thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội trong thời gian gần đây cho thấy còn một số tồn tại, bất cập:
- Quy trình tiếp nhận hồ sơ: Tình trạng tập trung đông người khi nộp hồ sơ, thiếu điều tiết quy trình tiếp nhận dẫn đến nhiều bức xúc, tạo điều kiện phát sinh các dịch vụ bên ngoài. Xuất hiện tình trạng “cò mồi”, môi giới trái phép, “chạy suất”, hứa hẹn “trúng bốc thăm”, quảng cáo “suất ngoại giao”, “làm hồ sơ đảm bảo trúng”.
- Khai gian thu nhập: Người mua có thu nhập cao vẫn tìm cách lách luật bằng các xác nhận thu nhập thấp từ đơn vị công tác hoặc làm tự do. Hay một số cá nhân lợi dụng chính sách, nộp hồ sơ tại nhiều dự án và nhờ người thân đứng tên hộ.
- Đã sở hữu nhà ở diện tích bình quân trên 15m2 sàn/người: Nhiều trường hợp đã có nhà ở hoặc đất ở tại địa phương nhưng nhờ người khác đứng tên hoặc chưa cập nhật dữ liệu trên hệ thống dân cư.
Việc để lọt những đối tượng không xứng đáng vào danh sách mua nhà đã trực tiếp tước đi cơ hội của những đối tượng được hưởng chính sách và thực sự có nhu cầu.Ví dụ điển hình gần đây về trường hợp sai phạm tại một số dự án nhà ở xã hội tại Hải Phòng do Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy làm chủ đầu tư.
Đầu tiên là sai phạm về đối tượng mua nhà. Qua kiểm tra xác suất 150 hồ sơ tại 3 dự án, Thanh tra TP. Hải Phòng đã phát hiện nhiều trường hợp không đúng quy định:
+ Dự án Pruksa Town (An Đồng): Có 5 hồ sơ kê khai không đúng đối tượng hoặc điều kiện mua nhà.
+ Dự án nhà ở xã hội tại phường An Hải: Có 2 hồ sơ kê khai thông tin nghề nghiệp và đối tượng không đúng thực tế.
+ Ngoài ra còn có 21 hồ sơ khác có thông tin về nơi làm việc và nghĩa vụ thuế thiếu nhất quán, cần tiếp tục rà soát.
2, Rủi ro pháp lý và cách xử lý khi mua nhà ở xã hội sai đối tượng
Việc “lách luật” bằng cách mượn hồ sơ, nhờ người thân có thu nhập thấp đứng tên mua nhà có thể có nguy cơ mất trắng tài sản. Khi nhờ người khác đứng tên, về mặt pháp lý, căn nhà đó thuộc quyền sở hữu của người đứng tên trên sổ đỏ hoặc hợp đồng. Nếu người đứng tên nảy sinh lòng tham, không chịu sang tên, hoặc không may qua đời tài sản trở thành di sản thừa kế thì người chủ thực sự sẽ vướng vào tranh chấp dân sự cực kỳ phức tạp và thường nắm phần thua.
Thứ hai là chế tài xử phạt hành chính. Theo điểm b khoản 1 Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP vi phạm quy định về quản lý giao dịch nhà ở cụ thể đối với hành vi bán nhà ở xã hội sai đối tượng bị xử phạt như sau:
“1. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
….
b) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định;”
Ngoài ra, hình phạt bổ sung là buộc thu hồi nhà ở xã hội và hoàn trả lại tiền. Như vậy, người mua gian dối sẽ mất nhà, còn người bán danh nghĩa cũng bị vạ lây.
Thứ ba là rủi ro hình sự. Nếu hành vi gian dối có tính chất tổ chức, hoặc làm giả giấy tờ như xác nhận thu nhập, xác nhận cư trú giả... để hoàn thiện hồ sơ, các cá nhân liên quan có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về các tội danh như tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản do dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt quyền mua nhà - một tài sản ưu đãi của Nhà nước và tội làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức.
Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ban hành Chỉ thị 34/CT-TTg năm 2025 về việc tăng cường tổ chức hậu kiểm đối với việc mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội; trường hợp phát hiện tổ chức, cá nhân không trung thực, vi phạm quy định trong việc kê khai, xác nhận điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thì phải thực hiện thu hồi, xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật và công khai danh sách vi phạm.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-ĐH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.YÊN HOÀ, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, PHƯỜNG HOÀNG LIỆT, HÀ NỘI