Cần hiểu rõ việc mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai có giá trị pháp lý để làm thủ tục sang tên sổ đỏ bằng vi bằng.
Thực tế hiện nay, trong một số trường hợp giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai không thể công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, để tạo lòng tin hơn cho người có nhu cầu mua nhà đất, bên bán sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hành vi, sự kiện giao dịch tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên, nhằm che giấy các giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật, khiến người dân nhầm lẫn việc mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Do vậy, chúng ta cần hiểu rõ việc mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai có giá trị pháp lý để làm thủ tục sang tên sổ đỏ không?
1.Mua bán nhà, chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật.
Theo Luật đất đai 2013 quy định tại khoản 3 Điều 167 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì từ ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực) cho đến nay thì khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng hoặc chứng thực thì sẽ không có giá trị pháp lý.
Hơn nữa, theo quy định tại khoản 1 Điều 188 để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì đất phải có các điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Tóm lại, theo quy định pháp luật hiện hành từ ngày 01/07/2014 thì các hợp đồng chuyển nhượng đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì khi có yêu cầu được Tòa án công nhân có hiệu lực của giao dịch đó.
2. Mua bán bằng vi bằng có được không? Vi bằng dùng để làm gì?
Lập vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức (khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020).
Căn cứ Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về giá trị pháp lý của vi bằng:
+ Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
+ Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
+ Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Bên cạnh đó, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng:
+ Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực;
+ Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
+ Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Và một số trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì vậy, vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hơn nữa, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định, vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất, không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-DT-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.