Kê biên tài sản nói chung và kê biên nhà ở nói riêng là hoạt động quan trọng để đảm bảo thi hành án trong tố tụng dân sự và tố tụng hình sự hoặc đảm bảo chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định, nhà bị kê biên sẽ bị hạn chế tham gia các giao dịch về nhà ở. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp nhà đã bị kê biên nhưng chủ sở hữu nhà vẫn giấu diếm thông tin này để đưa nhà ở vào giao dịch mua bán, thế chấp, … làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua. Vì vậy, khi mua nhà ở, câu hỏi mà nhiều người dân quan tâm là “Làm sao biết nhà bị kê biên”.
Kê biên tài sản nói chung và kê biên nhà ở nói riêng là hoạt động quan trọng để đảm bảo thi hành án trong tố tụng dân sự và tố tụng hình sự hoặc đảm bảo chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định, nhà bị kê biên sẽ bị hạn chế tham gia các giao dịch về nhà ở. Tuy nhiên, có rất nhiều trường hợp nhà đã bị kê biên nhưng chủ sở hữu nhà vẫn giấu diếm thông tin này để đưa nhà ở vào giao dịch mua bán, thế chấp, … làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên mua. Vì vậy, khi mua nhà ở, câu hỏi mà nhiều người dân quan tâm là “Làm sao biết nhà bị kê biên”.
Làm sao để biết nhà định mua bị kê biên?
Đây là rủi ro lớn cho người mua, trong khoảng thời gian từ lúc tuyên án đến lúc thi hành, họ tranh thủ bán nhà cho bạn, tiền bạc, giấy tờ đã xong xuôi, nhưng tiền họ thu được không dùng để thi hành án mà để dùng vào mục đích khác.
Tại Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định rằng
“Điều 24. Kê biên tài sản để thi hành án
1.Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.
...”
Hiện tại, để kiểm tra căn nhà đó có bị kê biên hay không, bạn có thể vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để xem, nhưng một câu hỏi đặt ra rằng việc cập nhật này có kịp thời và đầy đủ so với nhu cầu của người mua nhà hay không?
Bởi vậy, người mua nhà, đất cần thận trọng và thực hiện các bước sau:
Trước hết, người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được cung cấp từ bên bán. Trong đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ...Thông thường tài sản đang thế chấp hợp pháp thì do bên nhận thế chấp giữ bản chính và được cơ quan có thẩm quyền đóng dấu và ghi dòng chữ: “Đã thế chấp theo hợp đồng số.....”
Tiếp đến là công đoạn kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.
Ngoài ra, người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch... tại địa bàn có bất động sản giao dịch. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực bất động sản mà mình đang có ý định mua.
Việc dò la khai thác thông tin từ người dân địa phương xung quanh rất quan trọng, đôi khi những người dân cư ngụ tại địa phương nơi có bất động sản dự kiến mua nắm thông tin về tình trạng tranh chấp hoặc bị kê biên rõ hơn cơ quan có thẩm quyền.
Thông qua các mối quan hệ các bạn có thể liên hệ với Chi cục Thi hành án cấp huyện/quận nơi có bất động sản để kiểm tra về tình trạng kê biên hoặc vào website của Tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra. Tuy nhiên cách này hơi khó vì đòi hỏi người mua phải có sự quen biết nhất định với cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…
Cuối cùng là bước công chứng HĐMB (sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung trong hợp đồng sẽ được các công chứng viên hỗ trợ. Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán... sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn. Về vấn đề chọn phòng công chứng thì lời khuyên người mua nên chọn các công chứng viên uy tín đang công tác tại các phòng Công chứng Nhà nước để yên tâm hơn.
Khi mua nhà đất, hãy cố gắng tránh những thỏa thuận miệng, những lời hứa hẹn khi giao dịch. Tất cả nên cụ thể hóa bằng văn bản và có chữ ký hợp pháp để tránh rủi ro, nếu cẩn thận hơn thì nên có hộp mực để lăn tay.
Sau khi công chứng xong người mua nên làm thủ tục hành chính cập nhật, đăng bộ. Nếu người mua chọn thủ tục đổi sổ để người mua đứng tên vào trang thứ nhất của Giấy chứng nhận thì thời gian giải quyết của cơ quan nhà nước đối với thủ tục này gấp đôi so với thời gian cập nhật, đăng bộ.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-LN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.