Hiện nay, vì nhiều lý do khác nhau mà các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chỉ chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất trong tổng số diện tích đất của gia đình nhưng cả bên bán và bên mua lại không hiểu rõ về quy trình mua bán như thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên? Phải đáp ứng điều kiện gì để có thể tách được một phần diện tích đất cho bên mua theo sự thỏa thuận? Để biết rõ các bước thực hiện việc chuyển nhượng một phần diện tích và tách thửa cho bên mua thì các bạn có thể tham khảo các quy định dưới đây:
Hiện nay, vì nhiều lý do khác nhau mà các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chỉ chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất trong tổng số diện tích đất của gia đình nhưng cả bên bán và bên mua lại không hiểu rõ về quy trình mua bán như thế nào để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên? Phải đáp ứng điều kiện gì để có thể tách được một phần diện tích đất cho bên mua theo sự thỏa thuận? Để biết rõ các bước thực hiện việc chuyển nhượng một phần diện tích và tách thửa cho bên mua thì các bạn có thể tham khảo các quy định dưới đây:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Thông thường khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng 04 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 hoặc đáp ứng các điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật đất đai 2013. Nếu người nhận chuyển nhượng thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng hoặc không đáp ứng được điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng có điều kiện thì dù bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng vẫn trái pháp luật, không thể sang tên Giấy chứng nhận.
Pháp luật đất đai quy định quy định rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm trường hợp người dân chuyển nhượng một phần thửa đất. Theo Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, khi chuyển nhượng một phần thửa đất phải tách thửa trước khi nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên. Quá trình tách thửa đất chính là quy trình phân chia quyền sở hữu đất đai từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang hai hoặc nhiều đối tượng khác nhau để đứng tên sở hữu.
Điều kiện tách thửa:
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất được tách thửa khi có đủ các điều kiện sau:
+ Có Giấy chứng nhận (một số tỉnh thành quy định chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cũng được phép tách thửa)
+ Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của từng Tỉnh khác nhau.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Còn thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: người có thửa đất mà nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ được cấp Sổ đỏ nếu đủ 2 điều kiện sau:
+ Điều kiện 1: Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành;
+ Điều kiện 2: Có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Hồ sơ, thủ tục tách thửa:
Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
-S-
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT/ LUẬT VÌ CHÂN LÝ
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: CS1: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: PHÒNG 1810, TÒA HH1A, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!