Tôi có vần đề thắc mắc như sau: “Đất được mua trong thời kì hôn nhân, tức là tài sản chung, nhưng khi bán, lại chỉ có người đứng tên trên sổ kí bán, không có sự đồng ý của người kia bằng văn bản. Như vậy có đúng luật, và người không kí tên chuyển nhượng có được quyền kiện ra toà để đòi lại đất không?”
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Luật Vì Chân Lý Themis, chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn bằng bài viết dưới đây:
Đầu tiên, chúng ta cần hiểu “Tài sản riêng, chung của vợ chồng” là gì?
- Tài sản riêng: Theo khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ, chồng gồm
“…tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng”.
- Tài sản chung: Theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, tài sản chung của vợ chồng gồm
“…tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”
Vậy trong trường hợp nào bán đất phải có chữ ký của cả hai vợ chồng?
Khi là tài sản chung:
- Vì khoản 2 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định tài sản chung của vợ, chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ, chồng nên nếu vợ, chồng bán nhà, đất mà Sổ đỏ đứng tên cả hai vợ chồng thì khi thực hiện thủ tục phải có sự đồng ý của cả hai. Hay khi ký vào hợp đồng mua bán phải có đầy đủ chữ ký của cả vợ hoặc chồng trừ trường hợp có ủy quyền.
- Nếu tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hôn nhân mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng thì theo điểm b khoản 3 Nghị quyết 02/2000/NQ – HĐTP:
- Nếu không có tranh chấp thì đó là tài sản chung của vợ chồng;
- Nếu có tranh chấp là tài sản riêng thì người có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải chứng minh được tài sản này do được thừa kế riêng, được tặng riêng trong thời kỳ hôn nhân hoặc tài sản này có được từ nguồn tài sản riêng quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014. Trong trường hợp không chứng minh được tài sản đang có tranh chấp này là tài sản riêng thì theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật này tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.
- Nếu Sổ đỏ chỉ đứng tên một người trong thời kỳ hôn nhân và không có tài liệu chứng minh là tài sản riêng thì vẫn là tài sản chung thì khi bán vẫn cần sự đồng ý và chữ ký của cả hai. Nếu một trong hai bên không thể ký thì phải ủy quyền theo quy định pháp luật.
Khi là tài sản riêng:
- Khoản 1 Điều 44 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định:
“Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.”
Vậy nếu nhà, đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng, Sổ đỏ đứng tên một trong hai người thì khi bán không cần chữ ký của cả hai.
Trong trường hợp sổ đỏ đứng tên một mình chồng là tài sản chung của vợ chồng sau khi kết hôn thì sẽ được xác định như thế nào?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng nếu:
Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Trường hợp không có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì được coi là tài sản chung.
Theo khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: "Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập". Theo đó, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung thì chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt như vợ.
Như vậy, nếu nhà đất, tài sản của vợ chồng thuộc 1 trong 3 nhóm trên sẽ là tài sản chung. Là tài sản chung của 2 vợ chồng nên sổ đỏ đứng tên một mình vợ (hoặc chồng) khi bán phải có chữ ký của chồng (hoặc vợ) thì hợp đồng mua bán nhà đất mới có hiệu lực pháp lý.
Nếu là tài sản chung mà vợ tự ý chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà không có sự đồng ý của chồng thì chồng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-PH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC