Em chào các anh/chị công ty Luật Vì Chân Lý, em muốn nhờ Công ty tư vấn giúp em, gia đình em trong năm 2010 có cho một công ty mượn sổ đỏ để thế chấp tài sản tại ngân hàng, nhưng tài sản thế chấp của gia đình không được các con đủ 15 tuổi trở lên ký nhận mà chỉ có ông bà ký nhận cho vay, vậy cho em hỏi có đúng theo quy định của pháp luật không? Trường hợp gia đình em không có khả năng thanh toán số tiền vay Ngân hàng thì có bị xử lý tài sản thế chấp không ạ?
Em chào các anh/chị công ty Luật Vì Chân Lý, em muốn nhờ Công ty tư vấn giúp em, gia đình em trong năm 2010 có cho một công ty mượn sổ đỏ để thế chấp tài sản tại ngân hàng, nhưng tài sản thế chấp của gia đình không được các con đủ 15 tuổi trở lên ký nhận mà chỉ có ông bà ký nhận cho vay, vậy cho em hỏi có đúng theo quy định của pháp luật không? Trường hợp gia đình em không có khả năng thanh toán số tiền vay Ngân hàng thì có bị xử lý tài sản thế chấp không ạ? Mong anh chị giải đáp sớm giúp em vì đất của gia đình em đang nằm trong diện giải tỏa mà sổ đỏ ngân hàng đang nắm giữ. Em cảm ơn các anh chị luật sư.
Luật sư tư vấn:
Vì thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên bạn cần phải xác định rõ ràng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp của bạn được cấp cho cá nhân hay cho hộ gia đình hay là tài sản chung của vợ chồng. Thời điểm phát sinh giao dịch vay vốn và thế chấp bất động sản tại Ngân hàng xảy ra vào năm 2010 nên áp dụng Bộ luật dân sự 2005.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của các thành viên gia đình khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005:
“Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình
Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.”
Trong trường hợp quyền sử dụng thửa đất được xác định là tài sản chung của thành viên hộ gia đình, việc định đoạt tài sản được thực hiện theo quy định tại Điều 109 Bộ luật dân sự 2005 như sau:
“Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Có thể thấy rằng, quyền sử dụng đất là tài sản chung có giá trị lớn nên việc định đoạt tài sản chung đó buộc phải có sự chấp thuận của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên. Tuy nhiên, tài sản chung của hộ gia đình thì cần phải đối chiếu thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những người có tên trong sổ hộ khẩu thời điểm cấp giấy chứng nhận là bao gồm những ai thì tương đương những người đó sẽ có quyền định đoạt tài sản chung này. Do đó, nếu thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có những người từ đủ 15 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình thì việc chỉ có ông bà bạn ký tên xác nhận đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng là không đúng theo quy định của pháp luật do ông bà bạn không có quyền thực hiện giao dịch đó mà không có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên từ 15 tuổi trở lên khác trong hộ gia đình. Để bảo vệ quyền lợi của bản thân và những thành viên khác trong gia đình, bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án cấp có thẩm quyền tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 128 và khoản 2 điều 136 Bộ luật dân sự 2005:
“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
“Điều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
2. Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005:
“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho gia đình bạn thì có thể đàm phán, thỏa thuận ba bên để có phương thức giải quyết tốt nhất. Vì thực tế để xảy ra sự cố này cũng có lỗi từ phía bên Ngân hàng.