Trong nhiều trường hợp người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất không muốn trực tiếp thực hiện các giao dịch nên ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện những thủ tục trên. Vậy khi ký hợp đồng ủy quyền thì họ không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển quyền sử dụng đất? Và bắt buộc phải do người được ủy quyền thực hiện?
Trong nhiều trường hợp người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất không muốn trực tiếp thực hiện các giao dịch nên ủy quyền cho người khác thay mình thực hiện những thủ tục trên. Vậy khi ký hợp đồng ủy quyền thì họ không được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển quyền sử dụng đất? Và bắt buộc phải do người được ủy quyền thực hiện?
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 Bộ Luật Dân sự 2015 (BLDS 2015) thì “cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.” như vậy người sử dụng đất có quyền ủy quyền cho ngưởi khác xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự. Căn cứ Điều 562 BLDS 2015 có quy định như sau về hợp đồng ủy quyền:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Trong đó, hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản phải được công chứng và trong hợp đồng sẽ thể hiện rõ việc người được ủy quyền có quyền thay người sử dụng đất thực hiện các giao dịch như tặng cho, chuyển quyền sử dụng đất… và nghĩa vụ của người ủy quyền được pháp luật quy định như sau (căn cứ Điều 567 BLDS 2015):
- Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
- Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao.
Như vậy, pháp luật không cấm trong thời gian hợp đồng ủy quyền có hiệu lực thì người ủy quyền không được thực hiện các giao dịch dân sự với bất động sản đó. Có nghĩa rằng, khi có hợp đồng ủy quyền người có quyền sử dụng đất vẫn được trực tiếp bán đất. Tuy nhiên, tùy từng trường hợp sẽ có cách thức xử lý như sau:
+ Nếu hợp đồng ủy quyền có thời hạn và đã hết thời hạn ủy quyền thực hiện công việc thì việc ủy quyền đã chấm dứt. Trường hợp này, bạn có thể thực hiện việc bán nhà mà không cần phải hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng.
+ Nếu hợp đồng ủy quyền chưa hết thời hạn thì lúc này hai bên phải thỏa thuận chấm dứt hợp đồng ủy quyền hoặc bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Việc đơn phương chấm dứt thực hiện Hợp đồng ủy quyền thực hiện theo quy định của BLDS 2015 như sau:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Ngoài ra, nếu đây là hợp đồng ủy quyền được công chứng tại Văn phòng công chứng thì khi hủy bỏ hợp đồng ủy quyền thì phải có thỏa thuận của hai bên tại Văn phòng công chứng đã công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng 2014.
“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”
-XT-
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT/ LUẬT VÌ CHÂN LÝ
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: CS1: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: PHÒNG 1810, TÒA HH1A, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!