Tôi muốn mua thửa đất thổ cư vừa túi tiền nhưng nó chỉ có 28m2 tại quận Đống Đa – Hà Nội, hiện tại thì diện tích đất này chưa có GCN QSDĐ. Theo như người bán nói thì diện tích đất này họ đã sử dụng ổn định, lâu dài từ năm 1978 đến nay. Vậy, khi tôi mua mảnh đất này thì tôi có được cấp sổ đỏ không? Trình tự, thủ tục như thế nào để được cấp GCN QSDĐ?
Anh H đến với VICHANLY LAW với mong muốn được tư vấn về vấn đề cấp sổ đỏ đối với diện tích đất mua dưới mức tối thiểu được quy định. Vụ việc được tóm tắt như sau:
Anh H muốn mua thửa đất thổ cư vừa túi tiền nhưng nó chỉ có 28m2 tại quận Đống Đa – Hà Nội, hiện tại thì diện tích đất này chưa có GCN QSDĐ. Theo như người bán nói thì diện tích đất này họ đã sử dụng ổn định, lâu dài từ năm 1978 đến nay. Vậy, khi anh mua mảnh đất này thì anh có được cấp sổ đỏ không? Trình tự, thủ tục để được cấp GCN QSDĐ?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”.
Như vậy, trong trường hợp để thực hiện được việc chuyển nhượng QSDĐ thì chủ sử dụng phải có GCN QSDĐ. Trường hợp của bạn, diện tích đất mà bạn muốn mua chưa có GCN QSDĐ thì chưa thể thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật. Bạn muốn mua diện tích đất trên thì có thể thỏa thuận với người bán để họ làm GCN QSDĐ rồi hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Trường hợp diện tích đất mà bạn muốn mua là 28m2 thì phải xem xét về diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định để được cấp GCN QSDĐ. Trong trường hợp thửa đất đang sử dụng này được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành thì có thể được cấp GCN QSDĐ theo Điều 29 nghị định 43/2014/NĐ-CP Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu:
“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo đó, muốn chuyển nhượng được QSDĐ đối với diện tích đất này thì phải đáp ứng các điều kiện để được cấp GCN QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Tại Hà Nội: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 chỉ được cấp giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 10/4/2009 - thời điểm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 có hiệu lực thi hành.
Sau khi nhận được sự tư vấn, anh H rất hài lòng và mong muốn ký hợp đồng với công ty để nhận được sự giúp đỡ trong các giai đoạn tiếp theo.
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
Hotline: 03.2518.2518 / 0937.854.000
FB: Luatsuthanhdat / Luật Vichanly Law
Zalo : 03.2518.2518 / 0937.854.000
Địa chỉ:
CS1: Phòng 1936, tòa HH4C, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội.
CS2: Phòng 1810, tòa HH1A, khu đô thị Linh Đàm, Nguyễn Hữu Thọ, Hoàng Mai, Hà Nội