“Đất không chính chủ” là một thuật ngữ khá quen thuộc trong giao dịch lĩnh vực về đất đai. Tuy nhiên, nhiều người sử dụng đất khi mua bán hay chuyển nhượng đất đai đã bất chấp cả những rủi ro để giao dịch mặc dù không biết hoặc biết rõ mảnh đất đó là đất không chính chủ. Vậy, những rủi ro đó là gì? Và để hạn chế khắc phục những rủi ro đó thì người sử dụng đất phải làm như thế nào? Hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm ra câu trả lời thông qua bài viết dưới đây.
“Đất không chính chủ” là một thuật ngữ khá quen thuộc trong giao dịch lĩnh vực về đất đai. Tuy nhiên, nhiều người sử dụng đất khi mua bán hay chuyển nhượng đất đai đã bất chấp cả những rủi ro để giao dịch mặc dù không biết hoặc biết rõ mảnh đất đó là đất không chính chủ. Vậy, những rủi ro đó là gì? Và để hạn chế khắc phục những rủi ro đó thì người sử dụng đất phải làm như thế nào? Hãy cùng Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi tìm ra câu trả lời thông qua bài viết dưới đây.
Thứ nhất, đất không chính chủ được hiểu như thế nào?
Hiện nay, pháp luật chưa quy định cụ thể hay giải thích về định nghĩa như thế nào là đất không chính chủ. Tuy nhiên, chúng ta có thể hiểu khái quát về:
Đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại trong giao dịch mua bán hay chuyển nhượng đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng trên giấy tờ đó lại đứng tên của người khác mà không phải tên của chính họ. Hoặc chúng ta có có thể hiểu là người đang chuyển quyền sử dụng nhượng đất và người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không phải là một người.
Thứ hai, rủi ro khi mua đất không chính chủ?
Theo quy định của pháp luật đất đai thì khi muốn mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“…
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, người sử dụng đất được thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu đáp ứng đúng và đủ các điều kiện trên của pháp luật. Trong đó, điều kiện bên chuyển nhượng đã được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) phải đứng tên của mình hoặc nếu không đứng tên thì phải được người khác Ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng đất đai này.
Thực tế, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ thì người mua sẽ mua được đất với giá rẻ hơn rất nhiều so với “đất chính chủ”. Tuy nhiên, nhiều người vẫn tiến hành mua bán nhưng họ không biết trường hợp này rất nhiều rủi ro sẽ có thể xảy ra ảnh hưởng rất nhiều tới các quyền lợi của người mua đất. Cụ thể, các rủi ro thường gặp hiện nay:
- Không thể tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.
Theo căn cứ tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng này là không chính chủ, sổ đỏ đứng tên người khác thì sẽ bị văn phòng công chứng từ chối tiếp nhận hồ sơ. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực, đây là giấy tờ bắt buộc để làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất nên người mua đất không thể làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho mình được.
- Hợp đồng mua bán đất đai sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm.
Trường hợp này được coi là giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật vì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Điểm c Khoản 1 Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015: Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội). Đối với thửa đất đã được cấp sổ đỏ và sổ đỏ đang đứng tên người khác thì người ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác. Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ này sẽ bị vô hiệu.
- Tranh chấp đất đai có thể xảy ra.
Người mua đất không chính chủ dưới góc độ pháp lý sẽ không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp của thửa đất vì người khác đang đứng tên trên sổ đỏ. Do đó, người có tên trên sổ đỏ vẫn có thể lấy lại đất và không có bất kỳ một nghĩa vụ với người mua. Khi các bên không thỏa thuận được cách giải quyết thì tranh chấp xảy ra khi đó sẽ khó giải quyết.
- Người mua khó có thể chuyển nhượng lại đất cho người khác.
Khi sổ đỏ không đứng tên mình thì không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng do không đáp ứng được điều kiện theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013.
- Sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi:”…. có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… mà chưa được cấp…”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đứng tên người bị thu hồi đất thì việc xem xét các chính sách nhận bồi thường, hỗ trợ sẽ không được bảo đảm quyền lợi.
- Không thể thế chấp để vay tiền tại các tổ chức tín dụng (Ngân hàng).
Điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng: theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. Trong các điều kiện đó, nếu đất không có sổ đỏ sẽ không được thế chấp.
Như vậy, đối với người mua đất không chính chủ tiềm ấn rất nhiều rủi ro gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, dẫn đến rất nhiều tranh chấp quyền sử dụng đất xảy ra.
Ngoài ra, những rủi ro của người mua đất thì hậu quả pháp lý của việc mua bán chuyển nhượng đất không chính chủ ảnh hưởng cả đối với người bán đất.
- Người bán có thể bị xử phạt vi phạm hành chính vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện.
Căn cứ theo Điểm a Khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với khu vực đồ thị trong trường hợp không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;”
Thứ ba, biện pháp hạn chế khắc phục?
Trường hợp mua bán đất đai không chính chủ thì các bên không nên tiến hành giao dịch, tuy nhiên nếu muốn mua bán đất không chính chủ thì các bên nên yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng.
Và để tránh những rủi ro thì người mua đất không chính chủ cần lưu ý:
- Kiểm tra thông tin về chủ sở hữu đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp đất, đất có thuộc quy hoạch không...
- Thông tin về số hiệu, diện tích, địa chỉ thửa đất mua bán hay chuyển nhượng.
- Thông tin cá nhân về người bán đất: tên, địa chỉ,...
- Đất đã được mua bán, chuyển nhượng bao nhiêu lần, với ai?
Trên đây là toàn bộ câu trả lời của Luật Vì Chân Lý Themis chúng tôi về vấn đề “Rủi ro tiềm ấn khi mua đất không chính chủ”.
-PA-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: CHÙA HÀ, VĨNH YÊN, VĨNH PHÚC
CS3: SỐ 35, NGÕ 5 CAO BÁ QUÁT, TP VINH, NGHỆ AN.
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!