Trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (cấp Sổ đỏ, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...), không ít trường hợp người dân vô tình hoặc cố ý tẩy xóa, chỉnh sửa giấy tờ, khai báo không trung thực, thậm chí sử dụng giấy tờ giả nhằm mục đích hợp thức hóa hồ sơ.
Hành vi này không chỉ ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước mà còn đối mặt với các hình phạt hành chính nghiêm khắc.
Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 5 Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định mức xử phạt vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất từ 31/08/2026 như sau:
📌 1. CÁC MỨC PHẠT TIỀN CỤ THỂ (ÁP DỤNG VỚI CÁ NHÂN)
🔹 Mức 1: Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng
Hành vi vi phạm: Tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung các loại giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất (mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự và không thuộc trường hợp làm sai lệch kết quả giao dịch/cấp sổ).
🔹 Mức 2: Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng
- Hành vi vi phạm:
+ Khai báo không trung thực diễn biến, nguồn gốc, hiện trạng việc sử dụng đất; HOẶC
+ Tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc làm sai lệch kết quả chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự).
🔹Mức 3: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng
+ Hành vi vi phạm: Sử dụng giấy tờ giả trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai (mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự).
⚠️ LƯU Ý VỀ ĐỐI TƯỢNG VÀ MỨC PHẠT:
+Mức phạt tiền nêu trên áp dụng đối với Cá nhân vi phạm (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP).
+ Trường hợp Tổ chức thực hiện cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa lên đến 40.000.000 đồng).
🛑 2. HÌNH THỨC PHẠT BỔ SUNG VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC HẬU QUẢ
Không dừng lại ở việc phạt tiền, kể từ ngày 31/8/2026, người vi phạm còn phải chịu các chế tài xử lý nghiêm khắc khác:
Biện pháp khắc phục hậu quả:
+ Buộc thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai (đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP);
+ Hủy bỏ toàn bộ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 27 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) (Ví dụ: Quyết định cấp Sổ đỏ, xác nhận biến động, giao dịch mua bán... sẽ bị thu hồi và hủy bỏ giá trị pháp lý);
+ Buộc nộp lại các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.
⚖️ 3. RANH GIỚI VỚI TRÁCH NHIỆM HÌNH SỰ
Nếu hành vi tẩy xóa, làm giả giấy tờ có tính chất nghiêm trọng, cố ý lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản hoặc làm giả tài liệu của cơ quan, tổ chức, người vi phạm sẽ không dừng lại ở mức xử phạt hành chính mà có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự:
+ Tội làm giả tài liệu, con dấu của cơ quan, tổ chức; Tội sử dụng tài liệu, con dấu giả (Điều 341 Bộ luật Hình sự) – Khung hình phạt cao nhất lên đến 07 năm tù.
+ Tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự) nếu dùng giấy tờ giả để bán, thế chấp đất của người khác – Khung hình phạt cao nhất lên đến Tù chung thân.
💡 LỜI KHUYÊN PHÁP LÝ DÀNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ NGƯỜI DÂN
1. Thực hiện thủ tục trung thực: Tuyệt đối không tự ý tẩy xóa, "làm đẹp" hồ sơ hay thông qua các dịch vụ không uy tín, không chính thống để làm giả giấy tờ nguồn gốc đất.
2. Kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua bán: Trước khi xuống tiền mua nhà đất, bên mua cần yêu cầu kiểm tra bản gốc Sổ đỏ/giấy tờ pháp lý và đối soát thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai để tránh mua phải tài sản sử dụng giấy tờ giả hoặc giấy tờ đã bị tẩy xóa sai lệch.