Khi phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không nên tự ý xây dựng, chuyển nhượng hoặc cho rằng phần diện tích tăng thêm đương nhiên thuộc quyền sử dụng của mình. Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, cần thực hiện các bước sau:
Thứ nhất, xác định nguyên nhân diện tích tăng thêm.
Cần kiểm tra xem diện tích tăng thêm do sai số đo đạc, thay đổi ranh giới sử dụng ổn định từ trước, do nhận chuyển nhượng chưa làm thủ tục hay do lấn, chiếm đất. Việc xác định đúng nguyên nhân sẽ quyết định hướng xử lý và khả năng được cấp Giấy chứng nhận.
Thứ hai, kiểm tra quy hoạch và nguồn gốc phần diện tích tăng thêm.
Người sử dụng đất nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin quy hoạch, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để xác định phần diện tích tăng thêm có thuộc quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình, đất công hay không.
Thứ ba, đo đạc, xác định hiện trạng thửa đất.
Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có chức năng để lập bản trích đo địa chính, xác định chính xác diện tích, kích thước và ranh giới thực tế của thửa đất.
Thứ tư, chuẩn bị hồ sơ chứng minh quá trình sử dụng đất.
Thu thập các tài liệu như:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
+ Hồ sơ đo đạc qua các thời kỳ;
+ Giấy tờ về nguồn gốc đất;
+ Biên lai nộp thuế, nghĩa vụ tài chính;
+ Văn bản xác nhận của hộ liền kề (nếu cần);
+ Các giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng ổn định, liên tục.
Đây là những tài liệu quan trọng để chứng minh phần diện tích tăng thêm đủ điều kiện được công nhận.
Thứ năm, thực hiện thủ tục phù hợp.
Tùy từng trường hợp:
+ Nếu chỉ là sai số đo đạc hoặc vị trí thửa đất trên Sổ không chính xác thì thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận.
+ Nếu ranh giới thay đổi và đủ điều kiện theo Luật Đất đai thì thực hiện đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích đang sử dụng.
+ Nếu phần diện tích tăng thêm thuộc đất công hoặc chưa đủ điều kiện công nhận thì cần làm thủ tục xin giao đất, thuê đất hoặc thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền.
Lưu ý
Việc chậm thực hiện thủ tục điều chỉnh diện tích có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất khi:
+ Chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất;
+ Xin cấp giấy phép xây dựng;
+ Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
+ Giải quyết tranh chấp với hộ liền kề.
Vì vậy, ngay khi phát hiện diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ, người sử dụng đất nên chủ động rà soát hồ sơ, xác định nguyên nhân và thực hiện thủ tục pháp lý phù hợp để bảo đảm quyền lợi của mình.