Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vấn đề được nhiều hộ gia đình, cá nhân quan tâm là: Ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người sử dụng đất có được đề nghị bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hay không?
Câu trả lời là có thể, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đáng chú ý, khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể về trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có nhu cầu được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở.
1. Đất nông nghiệp bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất ở
Theo khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024:
“Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 của Luật này mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.”
Quy định này cho thấy pháp luật không chỉ giới hạn hình thức bồi thường đối với đất nông nghiệp bị thu hồi ở việc nhận tiền.
Trong trường hợp đáp ứng đủ điều kiện, người dân có thể được xem xét bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây không phải là cơ chế tự động. Người dân phải đáp ứng các điều kiện luật định.
2. Điều kiện đầu tiên: phải đủ điều kiện được bồi thường về đất
Khoản 6 Điều 111 dẫn chiếu trực tiếp đến Điều 95 Luật Đất đai 2024.
Theo điểm a khoản 1 Điều 95, một trong những trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.”
Như vậy, khi xem xét quyền được bồi thường bằng đất ở theo khoản 6 Điều 111, trước hết phải xác định người sử dụng đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 95 hay không.
Đây là điều kiện nền tảng.
Nếu người sử dụng đất không thuộc trường hợp được bồi thường về đất thì không thể chỉ dựa vào việc mình có nhu cầu nhận đất ở để yêu cầu áp dụng khoản 6 Điều 111.
3. Người dân có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở
Điều kiện tiếp theo là người bị thu hồi đất có nhu cầu được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở.
Điểm đáng chú ý là khoản 6 Điều 111 không quy định theo hướng mọi trường hợp phải chứng minh mình không còn chỗ ở hoặc chỉ còn duy nhất một chỗ ở mới được xem xét.
Do đó, khi cơ quan có thẩm quyền xem xét trường hợp này, cần đối chiếu trực tiếp các điều kiện được quy định tại khoản 6 Điều 111 và Điều 95 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp người dân có nhu cầu nhận đất ở thay cho việc nhận tiền bồi thường thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét phương án bồi thường bằng đất ở, nếu đáp ứng các điều kiện còn lại.
4. Địa phương phải có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở
Đây là điều kiện quan trọng nhưng thường bị bỏ qua.
Khoản 6 Điều 111 quy định việc bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư được thực hiện khi “địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở”.
Như vậy, việc người dân có nhu cầu và đủ điều kiện bồi thường về đất chưa đồng nghĩa với việc trong mọi trường hợp chắc chắn được giao một thửa đất ở.
Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét điều kiện thực tế về quỹ đất ở, nhà ở để bố trí phương án bồi thường phù hợp.
Tuy nhiên, nếu người dân đề nghị được bồi thường bằng đất ở mà cơ quan có thẩm quyền không xem xét, thì người dân có quyền đề nghị cơ quan này làm rõ căn cứ pháp lý và điều kiện quỹ đất cụ thể để xác định phương án bồi thường.
5. Không nên nhầm lẫn giữa “bồi thường bằng đất ở” và “đất nông nghiệp được công nhận là đất ở”
Đây là vấn đề rất quan trọng.
Việc người dân được xem xét bồi thường bằng đất ở theo khoản 6 Điều 111 không có nghĩa là diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng đương nhiên được chuyển thành đất ở trước khi thu hồi.
Hai vấn đề này hoàn toàn khác nhau.
Một là: xác định loại đất và điều kiện được bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi.
Hai là: xác định hình thức bồi thường. Trong trường hợp đáp ứng khoản 6 Điều 111, hình thức bồi thường có thể là giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Do đó, người dân không nhất thiết phải lập luận rằng “đất nông nghiệp của gia đình thực chất là đất ở” mới có thể đề nghị được bồi thường bằng đất ở.
6. Trường hợp gia đình sử dụng đất nông nghiệp để phát triển kinh tế trang trại thì sao?
Trên thực tế có những trường hợp gia đình được giao, nhận hoặc sử dụng đất nông nghiệp từ nhiều năm trước, sau đó đầu tư rất lớn vào đất để phát triển mô hình kinh tế trang trại tổng hợp.
Ví dụ, gia đình nhận đất từ cha mẹ từ năm 2014, sau đó thực hiện dồn điền đổi thửa và trực tiếp sử dụng đất. Đến năm 2016, gia đình có biên bản họp xác nhận việc sử dụng đất và có xác nhận của chính quyền địa phương.
Đến năm 2017, UBND huyện ban hành quyết định phê duyệt phương án tổ chức sản xuất vùng đất nông nghiệp trũng thấp theo hướng phát triển kinh tế trang trại tổng hợp.
Sau đó, gia đình tiếp tục đầu tư nhà vườn, ao, chuồng và các hạng mục phục vụ sản xuất, sử dụng liên tục trong nhiều năm và không phát sinh tranh chấp.
Trong trường hợp này, các tài liệu trên có thể có giá trị trong việc chứng minh:
+ Nguồn gốc và quá trình hình thành quyền sử dụng đất;
+ Quá trình sử dụng đất ổn định;
+ Việc sử dụng đất thực tế của gia đình;
+ Quá trình đầu tư trên đất;
+ Sự ghi nhận, xác nhận của chính quyền địa phương;
+ Mục đích sử dụng đất phục vụ sản xuất, phát triển kinh tế trang trại.
Đây sẽ là những tài liệu quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện được bồi thường về đất và phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
7. Gia đình có nhà vườn, ao, chuồng trên đất nông nghiệp có được nhận đất ở khi bị thu hồi không?
Không thể khẳng định rằng cứ có nhà vườn, ao, chuồng trên đất nông nghiệp thì đương nhiên được giao đất ở.
Việc có công trình trên đất chỉ là một trong những yếu tố cần xem xét về quá trình sử dụng và đầu tư trên đất.
Muốn được áp dụng khoản 6 Điều 111, cần quay trở lại các điều kiện cốt lõi:
Thứ nhất, đất bị thu hồi là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở;
Thứ hai, hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 95 Luật Đất đai 2024;
Thứ ba, người bị thu hồi đất có nhu cầu được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở;
Thứ tư, địa phương có điều kiện về quỹ đất ở hoặc nhà ở để thực hiện việc bồi thường.
Nếu đáp ứng các điều kiện này, người dân có cơ sở đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét phương án bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
8. Người dân cần làm gì khi đất nông nghiệp bị thu hồi?
Khi nhận được thông báo thu hồi đất, người dân không nên chỉ quan tâm đến số tiền bồi thường mà cần kiểm tra toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đặc biệt, cần rà soát:
+ Nguồn gốc đất;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Thời điểm bắt đầu sử dụng đất;
+ Quá trình sử dụng đất;
+ Tình trạng tranh chấp;
+ Hồ sơ dồn điền đổi thửa;
+ Các giấy tờ giao, cho, tặng đất;
+ Xác nhận của UBND cấp xã;
+ Hồ sơ đầu tư, sản xuất trên đất;
+ Các công trình, tài sản gắn liền với đất;
+ Nhu cầu được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở;
+ Phương án bố trí quỹ đất ở, nhà ở của địa phương.
Nếu có nhu cầu nhận đất ở thay cho tiền bồi thường, người dân nên thể hiện rõ nhu cầu này trong quá trình lập và công khai phương án bồi thường, đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền đối chiếu cụ thể điều kiện quy định tại khoản 6 Điều 111 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ cơ chế để hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Tuy nhiên, người dân cần hiểu đúng rằng đây không phải quyền được giao đất ở một cách đương nhiên, mà phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 6 Điều 111, trong đó đặc biệt phải đủ điều kiện được bồi thường về đất theo Điều 95, có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở.
Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người dân nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý, quá trình sử dụng đất và nhu cầu thực tế của gia đình để đề nghị lựa chọn hình thức bồi thường phù hợp, thay vì mặc nhiên chấp nhận phương án bồi thường bằng tiền.
Nếu Quý khách đang có đất nông nghiệp bị thu hồi và muốn xác định mình có thuộc trường hợp được xem xét bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hay không, cần đối chiếu cụ thể hồ sơ nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất, tình trạng pháp lý của đất và phương án bồi thường của cơ quan có thẩm quyền.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-ĐH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.YÊN HÒA, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, HOÀNG LIỆT, HÀ NỘI
CS3: TẦNG 2, LÔ 86, KHU ĐÔ THỊ LẠC HỒNG PHÚC, ĐƯỜNG NGUYỄN BÌNH, PHƯỜNG MỸ HÀO, TỈNH HƯNG YÊN, VIỆT NAM