Việc mua đất là một quyết định tài chính quan trọng, đòi hỏi sự thận trọng và hiểu biết về pháp lý. Trong thời gian gần đây, hợp đồng ủy quyền đã trở thành một phương thức phổ biến để thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng nhận thức đầy đủ về các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi mua đất thông qua hình thức này.
Việc mua đất là một quyết định tài chính quan trọng, đòi hỏi sự thận trọng và hiểu biết về pháp lý. Trong thời gian gần đây, hợp đồng ủy quyền đã trở thành một phương thức phổ biến để thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, không phải ai cũng nhận thức đầy đủ về các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi mua đất thông qua hình thức này.
Theo quy định pháp luật, chủ sử dụng đất được phép thực hiện các quyền đối với đất đai như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, tặng cho, thừa kế,… Tuy nhiên, thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp vì một lý do nào đó (như không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch trên) mà các bên tiến hành lập hợp đồng ủy quyền để bên được ủy quyền sử dụng và thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Bởi, đây là một hình thức thúc đẩy các giao dịch nhanh hơn không chỉ đối với nhà đất không có “Sổ đỏ”, mà ngay cả nhà đất đã có “Sổ đỏ” vẫn được giao dịch thông qua hình thức lập hợp đồng ủy quyền được công chứng bởi “tránh” được việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ hoặc đối với các nhà đất khác đang vướng pháp lý.
Đây là việc làm gây rủi ro rất lớn cho bên mua mà đã xảy ra rất nhiều trên thực tế. Do đó, không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền bởi các lý do sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền thì nội dung không đảm bảo về thời hạn, phạm vi ủy quyền, quyền và nghĩa vụ, sau khi ký kết hợp đồng ủy quyền thì hai bên giao nhận tiền và đất, tới lúc bên mua bán lại thì rất có thể không làm được thủ tục chuyển quyền tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai do hợp đồng ủy quyền không hợp lệ, hoặc hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt quá phạm vi ủy quyền.
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu trong các trường hợp sau: Tại Khoản 3 Điều 140 Bộ Luật dân sự 2015 quy định “Người được đại diện hoặc người đại diện hợp đồng đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân qua đời.”. Khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực thì việc ủy quyền đã chấm dứt, lúc nãy quyền sử dụng đất đã ủy quyền cho người mua đã trở thành di sản thừa kế của người ủy quyền theo pháp luật về thừa kế. Lúc này, nhiều khả năng sẽ xảy ra tranh chấp giữa bên được ủy quyền và những người thuộc hàng thừa kế của người ủy quyền.
Thứ ba, theo quy định pháp luật thì bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, kể cả trường hợp có thể sẽ bồi thường cho bên được ủy quyền. Lúc này, bên mua có thể bị lấy lại nhà, đất bất cứ lúc nào khi bên bán thay đổi ý định bất thường. Do đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ phải trả lại cho bên ủy quyền tài sản (nhà, đất) và những lợi ích thu được trong quá trình thực hiện hợp đồng ủy quyền theo sự thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
Thứ tư, người được uỷ quyền không được tự ký hợp đồng chuyển nhượng với chính mình. Do đó, người được ủy quyền phải dùng hợp đồng uỷ quyền ký hợp đồng chuyển nhượng với người thứ ba, sau đó người thứ ba tiếp tục chuyển nhượng ngược lại cho người được uỷ quyền. Gây tốn kém chi phí, rủi ro trong việc nhờ người khác đứng tên, chịu thuế nhiều lần.
Thứ năm, Hợp đồng có thể bị vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che giấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất nhằm trốn thuế, lúc này quyền lợi của người mua rất khó được đảm bảo.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-HN-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
TRỤ SỞ: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.