1. Quyền và nghĩa vụ các bên khi đặt cọc chuyển nhượng nhà đất
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Đồng thời, Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Có thể hiểu đặt cọc chuyển nhượng nhà đất là việc bên nhận chuyển nhượng giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định trên cho bên chuyển nhượng trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết, tài sản đặt cọc sẽ được thực hiện theo quy định chung về đặt cọc nêu trên. Trong trường hợp hợp đồng không được giao kết, thực hiện, nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
2. Hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hiện chưa có quy định cụ thể về việc hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào mà chỉ quy định về bản chất pháp lý của quan hệ đặt cọc.
Tuy nhiên, thực chất hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng dân sự nên theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 thì các bên có thể giao kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất theo các hình thức sau:
- Hợp đồng bằng lời nói: là những hợp đồng được giao kết dưới hình thức ngôn ngữ nói, bằng lời. Các bên trong quan hệ đặt cọc giao kết hợp đồng trao đổi với nhau bằng lời nói trực tiếp hoặc thông qua điện thoại, gửi thông điệp điện tử bằng âm thanh (tiếng nói)… để xác lập, giao kết hợp đồng.
- Hình thức hợp đồng bằng văn bản được chia làm hai loại: điện tử và văn bản truyền thống. Thực tế hiện nay, trong quan hệ đặt cọc thì hợp đồng bằng văn bản truyền thống vẫn được sử dụng phổ biến hơn.
Do đó, Bộ luật Dân sự 2015 không bắt buộc hình thức cụ thể của hợp đồng đặt cọc, nhưng việc lập thành văn bản có thể giúp bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của cả hai bên. Việc này không chỉ tăng tính minh bạch trong quá trình giao dịch mà còn cung cấp cơ sở pháp lý mạnh mẽ hơn nếu có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra trong tương lai.
3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất
Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giao dịch dân sự như sau: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Như vậy, hợp đồng đặt cọc cũng được xem là một giao dịch dân sự. Chính vì vậy, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật thì cần đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là những người có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự đầy đủ; ngoài ra bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất.
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện: Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, do đó, nội dung hợp đồng này cũng được quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015.
Do đó, khi không đáp ứng được các điều kiện trên, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất có thể bị tuyên vô hiệu, từ đó không phát sinh nghĩa vụ giữa các bên trong thỏa thuận hợp đồng, các bên chỉ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
4. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất có cần công chứng, chứng thực không?
Theo khoản 2, Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng chứng thực, đăng ký thì phải thực hiện. Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Điều 164 Luật Nhà ở 2023, Điều 27 Luật Đất đai 2024, các loại hợp đồng nhà đất phải công chứng bao gồm:
- Hợp đồng tặng cho bất động sản;
- Hợp đồng trao đổi tài sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 hiện không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng với các loại hợp đồng nhà đất nêu trên.
Tuy nhiên, để phòng ngừa tranh chấp và hạn chế rủi ro, các bên nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất. Thực tế cho thấy, không ít trường hợp vì quá tin tưởng mà chỉ giao tiền đặt cọc mà không lập bất kỳ giấy tờ nào xác nhận việc giao nhận tiền nên dẫn đến hiểu lầm, thậm chí là tranh chấp kéo dài.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-XH-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
HOTLINE: 19006196
FB: LUATSUTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HOÀ, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI