Căn cứ vào Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 “Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Căn cứ quy định pháp luật, trường hợp đồng sở hữu không đồng ý bán đất, bạn có thể xử lý theo các tình huống cụ thể sau:
Trường hợp 1: Đất thuộc sở hữu chung theo phần (đã xác định rõ tỷ lệ trong GCN QSDĐ) Bạn có quyền tự định đoạt đối với phần quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, khi chuyển nhượng, bạn phải ưu tiên chào bán cho các đồng sở hữu còn lại trước (theo quy định về quyền ưu tiên mua). Nếu họ không mua, bạn được quyền bán cho người ngoài. Lúc này, để người mua mới được đứng tên riêng, bạn cần thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần diện tích tương ứng quyền của mình. Lưu ý: Việc tách thửa phải đảm bảo điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Trường hợp 2: Đất thuộc sở hữu chung chưa phân chia (chưa xác định phần quyền cụ thể) Nếu các đồng sở hữu không thể thỏa thuận được việc phân chia hoặc ủy quyền cho một người đại diện thực hiện giao dịch, bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu chia tài sản chung. Dựa trên phán quyết của Tòa án xác định cụ thể phần quyền của mỗi người, bạn có thể tiến hành các thủ tục tách thửa hoặc yêu cầu thi hành án bán tài sản để chia tiền theo tỷ lệ sở hữu.
Trường hợp 3: Góp vốn mua đất chỉ có giấy tờ viết tay (Đứng tên hộ) Đây là trường hợp pháp lý rủi ro vì Giấy chứng nhận QSDĐ không ghi tên bạn. Tuy nhiên, giấy thỏa thuận góp vốn viết tay vẫn là chứng cứ thể hiện giao dịch dân sự và ý chí của các bên (không bắt buộc công chứng để có hiệu lực như hợp đồng chuyển nhượng đất). Nếu người đứng tên không đồng ý bán hoặc chia lợi nhuận, bạn cần khởi kiện ra Tòa án tranh chấp về hợp đồng góp vốn hoặc yêu cầu công nhận quyền sở hữu, sử dụng giấy viết tay làm chứng cứ để chứng minh tỷ lệ đóng góp của mình.
Căn cứ vào Điều 218 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về việc định đoạt tài sản chung
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại. ….”
Căn cứ quy định pháp luật về sở hữu chung, trường hợp quyền sử dụng đất được hình thành từ vốn góp chung, khi bạn muốn chuyển nhượng phần quyền của mình thì bắt buộc phải thông báo chào bán ưu tiên cho các đồng sở hữu còn lại. Chỉ khi các đồng sở hữu này từ chối mua hoặc không mua trong thời hạn quy định, bạn mới có quyền bán cho bên thứ ba.
Tổng kết lại, đất chưa có sổ đỏ hoàn toàn có thể được công nhận quyền thừa kế nếu đáp ứng đủ các điều kiện về giấy tờ chứng minh hoặc nguồn gốc sử dụng đất ổn định theo Luật Đất đai 2024. Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.
-ĐTL-
MỌI THẮC MẮC KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI
FB: LUATTHANHDAT
ZALO: 03.2518.2518
CS1: PHÒNG 201, SỐ 170 TRẦN DUY HƯNG, P.TRUNG HÒA, Q.CẦU GIẤY, TP HÀ NỘI
CS2: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KĐT LINH ĐÀM, NGUYỄN HỮU THỌ, HOÀNG MAI, HÀ NỘI