1. Hai trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không công chứng vẫn được công nhận
Theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có hai nhóm trường hợp chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu thực hiện trước ngày 01/8/2024:
Trường hợp 1: Đất chưa có Giấy chứng nhận
Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, nếu có giấy tờ chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký các bên, thì được xét cấp Sổ trong các tình huống sau:
+ Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
+ Chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137.
+ Nhận chuyển nhượng từ người thừa kế, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp 2: Đất đã có Giấy chứng nhận
Nếu đất đã được cấp Sổ, nhưng bên nhận chuyển nhượng chỉ có giấy viết tay hoặc giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất mà chưa sang tên, thì vẫn có thể làm thủ tục cấp đổi Sổ theo quy trình sau:
Thủ tục gồm 3 bước:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động.
+ Hợp đồng/văn bản chuyển nhượng hoặc giấy tờ có chữ ký đôi bên (nếu không có hợp đồng công chứng).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc (nếu có).
Bước 2: UBND xã nơi có đất sẽ niêm yết công khai thông tin chuyển nhượng trong 30 ngày để xác minh có tranh chấp hay không. Đồng thời, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ gửi văn bản thông báo cho bên chuyển quyền. Nếu không rõ địa chỉ, cơ quan chức năng sẽ đăng báo 3 lần (chi phí do người đề nghị chi trả).
Bước 3: Hết thời hạn niêm yết mà không có tranh chấp, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ cấp sổ mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng không nộp lại sổ cũ, cơ quan đăng ký đất đai vẫn có thể tiến hành thủ tục hủy và cấp sổ mới cho bên mua.
2. Trường hợp duy nhất sau ngày 01/8/2024 không cần công chứng
Theo điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, từ ngày 01/8/2024, chỉ có một trường hợp duy nhất được miễn công chứng/chứng thực:
Một hoặc các bên trong giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Tuy nhiên, để được Tòa án công nhận hiệu lực trong trường hợp xảy ra tranh chấp, ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng đã phải được thực hiện (theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015). Dù vậy, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tốn kém thời gian nên vẫn khuyến khích công chứng từ đầu.
3. Những rủi ro khi không công chứng hợp đồng chuyển nhượng
3.1. Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc bên bán
Nếu không đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai, giao dịch sẽ không có hiệu lực pháp lý, dẫn đến nguy cơ người mua mất trắng dù đã trả đủ tiền.
3.2. Dễ bị bên bán đòi lại đất
Do hợp đồng không có hiệu lực pháp lý, người bán có thể lật lọng và yêu cầu đòi lại đất.
3.3. Không được sang tên trên Sổ đỏ
Thiếu hợp đồng công chứng/chứng thực, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ từ chối thực hiện thủ tục sang tên.
3.4. Không có tên trên Sổ, không thể thực hiện các quyền
Người mua sẽ không thể chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc để thừa kế nếu không đứng tên trên Giấy chứng nhận, theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định "mở" để công nhận một số trường hợp chuyển nhượng nhà đất không công chứng, tuy nhiên đây chỉ là ngoại lệ và áp dụng trong giới hạn rất chặt chẽ. Để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh các rủi ro tranh chấp về sau, người dân nên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng ngay từ đầu.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Vì Chân Lý Themis gửi tới quý khách hàng. Mong rằng nội dung trên sẽ giúp ích được cho quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn vướng mắc cần giải đáp vui lòng liên hệ cho Luật Vì Chân Lý Themis theo thông tin dưới đây.