Ngày 20/9/2016, Gia đình tôi có mua một mảnh đất, sổ đỏ ghi “hộ ông Nguyễn Văn A”. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì chỉ có ông A và vợ ký, hai bên thỏa thuận với nhau sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng. Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán thì công chứng viên yêu cầu tất cả những người trong hộ cùng ký thì gia đình ông A phát sinh mẫu thuẫn trong nội bộ gia đình, con gái ông A không đồng ý bán. Tôi muốn hỏi, trường hợp con gái ông A không đồng ý ký bán mảnh đất đó theo đúng như thỏa thuận thì tôi có đòi lại cọc được không?
Ngày 20/9/2016, Gia đình tôi có mua một mảnh đất, sổ đỏ ghi “hộ ông Nguyễn Văn A”. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì chỉ có ông A và vợ ký, hai bên thỏa thuận với nhau sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng. Tại thời điểm ký hợp đồng mua bán thì công chứng viên yêu cầu tất cả những người trong hộ cùng ký thì gia đình ông A phát sinh mẫu thuẫn trong nội bộ gia đình, con gái ông A không đồng ý bán. Tôi muốn hỏi, trường hợp con gái ông A không đồng ý ký bán mảnh đất đó theo đúng như thỏa thuận thì tôi có đòi lại cọc được không?
Luật sư tư vấn:
Đầu tiên, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư Vì Chân Lý Themis chúng
tôi. Về vấn đề cần tư vấn của bạn, chúng tôi xin giải đáp như sau:
Căn cứ khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền sử dụng mảnh đất đó.
Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung va các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ.”
Căn cứ Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác....”
Căn cứ Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:
“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác;
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Căn cứ quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định chủ sở hữu tài sản chung của hộ gia đình được dựa trên căn cứ “sổ hộ khẩu” tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “hộ ông A” sẽ là những người có quyền sở hữu/quyền sử dụng chung tài sản đó. Nên phía công chứng yêu cầu phải có sự đồng ý của con gái ông A là phù hợp theo quy định. Nếu con gái ông A không đồng ý thì việc chuyển nhượng sẽ không thực hiện được.
Theo quy định tại Điều 119 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về các sở hữu chung có đồng ý hay không (chỉ khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở phải có sự đồng ý của cả tất cả thành viên trong hộ ông A), mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tài sản như đã thỏa thuận trong văn bản xác lập trước đó.
-MN-
MỌI THẮC MẮC QUÝ KHÁCH HÀNG VUI LÒNG LIÊN HỆ TỚI:
HOTLINE: 03.2518.2518
FB: LUẬT SƯ THÀNH ĐẠT/ LUẬT VÌ CHÂN LÝ
ZALO: 03.2518.2518
ĐỊA CHỈ: CS1: PHÒNG 1936, TÒA HH4C, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.
CS2: PHÒNG 1810, TÒA HH1A, KHU ĐÔ THỊ LINH ĐÀM, HOÀNG MAI, HÀ NỘI.